Содержание
Дальнейшие действия
Пошаговая инструкция для продажи квартиры без риэлтора, как правило, выглядит стандартно. Когда предпродажная подготовка проведена, самое время изучить рынок недвижимости. Делать это целесообразно относительно похожих объектов недвижимости по площади, состоянию и расположению, изучить цены можно на сайтах по продаже квартир или в печатных изданиях.
Итак, по порядку.
- Оцените стоимость квартиры. Сделать это можно самостоятельно, обратившись к профессиональному оценщику или воспользовавшись услугами онлайн-калькуляторов. В любом случае цену не следует значительно завышать или занижать, риэлторы советуют хитрить: к желаемой стоимости добавьте 30–50 тысяч и укажите возможность торга: покупателям всегда приятно получить скидку.
Поместите объявление на сайты по продаже недвижимости. Для этого нужно сделать 7–10 фотографий хорошего качества при достаточном освещении (на них должны быть запечатлены все помещения, включая балкон и коридор), приложите план квартиры и напишите грамотный текст. В последнем стоит конкретно указывать достоинства квартиры. Если планируется оставить в квартире некоторую мебель, об этом необходимо написать, как и то, возможна ли продажа под ипотеку или материнский капитал.
Организуйте показ квартиры
При наличии спроса жилплощадь нужно будет демонстрировать её потенциальным покупателям, и стараться акцентировать внимание на достоинствах жилья.
Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право
Об эксперте
«Многих интересует вопрос: может ли риэлтор продать квартиру без хозяина? Конечно, такой вариант возможен при наличии нотариально заверенной доверенности на продажу имущества. Однако при таком развитии событий высок риск быть обманутым. Если не хочется заниматься продажей, стоит рассмотреть вариант с доверенностью на ведение дел, но не на заключение сделки. Нужно учитывать, что поручить продажу можно любому дееспособному человеку, причём уровень его полномочий можно регулировать: от права на оформление документов до права подписания договора».
Предварительный договор. Когда найден покупатель и обговорены условия, необходимо составить предварительное соглашение, в котором будут содержаться нюансы передачи прав на жильё. Типовой договор можно найти в интернете и добавить лишь данные продавца, покупателя и квартиры. На этом этапе может быть получен задаток (обычно 10% стоимости жилья).
Договор купли-продажи. Если и покупателя, и продавца устраивают условия сделки, можно переходить непосредственно к заключению договора купли-продажи
Составлять его лучше при помощи профессионального юриста и заверять нотариально: важно не упустить нюансов, иначе сделку можно будет просто признать незаконной.
В тексте договора должно быть следующее:
- данные (паспортные, личные, контактные, адресные) продавца и покупателя;
- описание квартиры, адрес, метраж (согласно документам);
- стоимость жилого помещения, написанная прописью и цифрами;
- обременительные факторы (если таковые есть);
- условия и сроки передачи прав собственности и квартиры;
- согласие всех собственников и/или наличие разрешения органа опеки (если затронуты интересы детей);
- способ получения оплаты и сроки;
- подтверждение дееспособности сторон.
- Передача прав и получение прибыли. После оформления договора есть два способа, как продать квартиру без риэлтора: через МФЦ или Росреестр. Необходимо обратиться в одну из организаций, оплатив госпошлину (2000 рублей). Через 9 рабочих дней будет получена выписка из ЕГРН, подтверждающая переход прав на квадратные метры другому человеку. После оформления документов покупатель обязан перевести всю стоимость квартиры указанным в договоре способом.
Отзывы на тематических сайтах говорят о том, что продать квартиру без риэлтора можно. Конечно, это требует знания некоторых нюансов и повышенного внимания к ним. Процесс продажи может затянуться на несколько месяцев и даже лет, однако удастся существенно сэкономить, да и обратиться к юристу за консультацией можно в любой момент, что будет стоить значительно дешевле работы с агентством недвижимости.
Опасно ли продавать квартиру без риэлтора? Нет, но риск есть всегда: в законодательстве множество уточнений и пояснений относительно процедуры продажи, поэтому грамотное составление договора поможет минимизировать возможность оспаривания сделки. Основное правило, которое стоит запомнить: прописывать в договоре все детали и обязательно заверять его у нотариуса, таким образом, при обращении в суд удастся отстоять свои права и не остаться без денег и недвижимости.
Контролируйте работу риэлторов на каждой стадии сделки
Я уже писал выше, что в договоре нужно прописывать объем работы и сроки. Но не мешает составить некий аналог дорожной карты, в которой указано, когда и что должно быть закончено – так нагляднее и понятнее. Особенно это касается сложных ситуаций, когда необходимо достать много справок и пройти множество инстанций.
Глядя на такую дорожную карту, вам сразу будет понятно, что за чем и в какой срок нужно делать. Например, выписка из Росреестра действительна 30 дней, значит, ее нужно делать в числе последних. Одобренное предложение по ипотеке длится 3 месяца? Значит, с ее получения нужно начинать, чтобы быть уверенным, что будете к моменту покупки жилья при деньгах.
Заранее определитесь, какие бумаги нужно будет собрать. Обычно нужны бывают:
- выписка из Росреестра о праве собственности и об отсутствии обременения на жилье;
- правоустанавливающая документация (договор с предыдущим хозяином, ордер, дарственная, приемо-передаточные акты т.д.);
- кадастровый и технический паспорт;
- согласие на продажу жилья от сособственников (актуально для коммунальных квартир и МЖК);
- выписка из управляющей компании об отсутствии долгов по квартплате.
Для ипотеки дополнительно:
- оценка стоимости жилья независимым специалистом;
- разрешение органов опеки на проведение сделки, если в числе собственников имеются дети;
- согласие второй половинки участника сделки на куплю или продажу жилья либо справка от нотариуса, что клиент в браке не состоит;
- копия паспорта продавца.
Учтите, что банк для оформления ипотеки и проверки юридической чистоты квартиры может запросить специфические документы. Например, справку от нотариуса, в которой сказано, что других наследников на квартиру нет, если с момента принятия наследства прошло меньше 6 месяцев.
Оставьте время для форс-мажоров. И обязательно предупредите риэлторов о возможных сложностях. Например, если вы делали перепланировку, но пока не узаконили ее – перед продажей самое время довести дело до конца.
Ситуации с продажей квартир бывают разные, и иногда простая с виду сделка превращается в беготню по разным учреждениям. Чтобы не допустить большинство проблем, достаточно предупредить риэлтора и спланировать, как вы эту трудность будете преодолевать.
И контролируйте, проверяйте, созванивайтесь, требуйте от самих риэлторов и даже вышестоящего начальства отчет о проделанной работе. Получили ли риэлторы сегодня справку, забрали ли договор? Если нет, то почему? Помните – вы наняли риэлторов, чтобы упростить себе жизнь. Вы платите им деньги – и вправе требовать исполнения всех обязательств.
Оплата аренды
Любая оплата жилья происходит только после подписания вами договора об аренде с собственником квартиры. Старайтесь найти агента, который предлагает скидку до пятидесяти процентов. Такой человек, скорее всего, проводит все сделки мимо своего агентства, а значит, ни с кем делиться не будет. Подобный агент будет просить подписать определенный агентский договор. Главное, помнить, что по закону до подписания бумаг вы ничего ему не должны. Таким способом будет исключена возможность любых совместных сделок – это когда в ней участвуют два агентства. При должном желании подобных агентов найти много сил не составит. Множество варианты сдаваемого жилья в основном такие же, ведь берутся они из одной специальной межагентской базы, которая от нанимателей всегда закрыта.
Если перед показом квартиры вам предлагают подписать договор просто вежливо откажитесь. Это можно аргументировать, что возможно вариант вам не подойдет или боитесь, что вас обманут. Лучше предупредить заранее, что до осмотра никаких бумаг подписывать не будете. Ведь сейчас полно информационных агентств, предлагающих сразу заключить договор об аренде, и просто нагло обманывают своих клиентов. В большинстве случаев работник агентства предлагает заключить агентский договор прямо в процессе осмотра квартиры. Комиссия агенту выплачивается на основании акта о выполненных работах. Также в договоре часто прописывается, что если вы подписываете бумаги без присутствия агента, то комиссию с вас могут требовать в полном объеме. Старайтесь агентские договоры не подписывать.
Способы обмана
Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.Какие схемы обмана существуют:
- сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
- сделку оформляют по фальшивым документам;
- продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
- продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
- покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.
Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.
Скрытая оплата
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
- покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
- продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
- сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.
Продажа по поддельной доверенности
Мошенники вычисляют коттеджи, хозяева которых длительное время в них не живут (к примеру, уехали за границу). После чего оформляют на себя доверенность по продаже дома.
Взломав замок и сделав себе ключ, они дают рекламу и начинают делать показы дома потенциальным клиентам, говоря им о том, что они являются друзьями или родственниками собственников и якобы они попросили продать его, пока те находятся в отъезде.
Такой «отъезд» на руку мошенникам, ведь обычно вся необходимая для продажи документация находится дома (можно не утруждать себя для их подделки). Основная жертва этой схемы — покупатель. По возвращению хозяев придется возвращать им их собственность через суд.
Документы
Для того, чтобы заключить сделку купли-продаже собственной квартиры продавец должен собрать пакет документов, включающий:
- паспорт гражданина РФ,
- свидетельство о праве собственности,
- выписку из ЕГРН,
- кадастровый паспорт на продаваемую квартиру из БТИ,
- справку о законности перепланировки,
- разрешение органов опеки, если собственником жилья является несовершеннолетний,
- справку об отсутствии задолженности по квартплате,
- нотариально заверенное согласие супруга, если жилье куплено в браке,
- выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах.
Выписка из домовой книги действует в течение короткого срока, поэтому этот документ надо получить перед регистрацией прав покупателя в качестве нового собственника.
Уловки и хитрости риэлторов при покупке / продаже квартиры
Эксклюзивный договор с агентством недвижимости
Вам предлагают продать / подобрать квартиру, при этом с другими агентствами вы работать не должны — это прописывается в договоре. Скорее всего попросят внести предоплату. Результат для тех кто покупает квартиру, первую неделю — две вам будут постоянно звонить, предлагать какие-либо варианты. Но, чем дольше вы будите думать, тем меньше будет предложений от риэлторов. Так или иначе, но Вы начнете сами искать квартиры. Вернуть деньги назад не получится. Результат для тех кто покупает квартиру, сначала будет много показов, но чем дольше квартиру не будут покупать, тем их станет меньше. Ждать бесконечно продавец не сможет и либо расторгнет договор, а это потеря денег и времени (если была предоплата за услуги), либо придется снижать цену.
Объявления
Нашли объявление о продаже квартиры (как и где искать квартиру читайте здесь), вроде бы все устраивает. Звоним. Оказывается что такого варианта уже давно нет или цена выросла, но риелтор может подыскать что-нибудь другое. Скорее всего квартиры как в объявлении и не было. Самое не приятное в данном случае, что таких объявлений очень много. Найти и купить квартиру без риэлтора очень сложно, но можно.
Другая квартира
Позвонили по объявлению, вроде бы вариант устраивает. Поехали смотреть. Если нужна была 2-ка с раздельными комнатами, с окнами на юг, то на месте может оказаться совершенно другой вариант. Северная сторона, студия, не тот этаж и т.д. Расчет на то, что клиент посмотрит квартиру и может быть она понравится. Или другой пример, квартира оказалась с перепланировкой, а это уже лишние трудности при оформлении и не факт что банк одобрит. Таким образом могут обеспечиваться просмотры квартир которые продаются по эксклюзивному договору (см. выше пункт №1).
Давление
Приехали, посмотрели квартиру, вроде бы не плохой вариант, но торопиться не хочется. Риелтору же интереснее оформить сделку как можно быстрее, поэтому начинается: квартиру смотрели другие люди, после вас еще будут смотреть, квартира быстро уйдет, других таких вариантов не найти. Могут при показе вдруг появиться второй покупатель, реальный или подставной. В большинстве случаев это манипуляция, сразу после просмотра принимать решение не стоит. Чтобы «остыть», отложите все на завтра, а с утра проанализировать так ли хорош данный вариант.
Не вся информация
При продаже квартиры могут всплыть различные нюансы. К примеру, квартира в собственности менее 3 лет и продавец может захотеть чтобы стоимость занизили или компенсировали потери (при продаже квартиры, которая была в собственности менее 3-х лет платятся налоги). Другой пример, в процессе оформления может выясниться что на квартиру претендуют еще несколько лиц. Хорошо если это произойдет до покупки, а иначе сделку могут признать недействительной. Защититься можно с помощью титульного страхования.
Эффект контраста
Одна и та же квартира может произвести разное впечатление. Очень много факторов способны повлиять на мнение человека. К примеру, смотрели квартиру вечером, вроде бы все хорошо, но при осмотре днем выяснилось что ближайшие дома загораживают свет. Пример второй, предлагают посмотреть несколько вариантов, первый может оказать отвратительным, а второй на этом фоне будет уже не так и плох. На самом же деле, вторая квартира также может оказаться также не лучшим вариантом. Пример третий, могут показать две похожие квартиры, но первая будет продаваться заведомо дороже. Теперь, если вторая квартира будет стоить на 50-100 тысяч рублей дешевле, то это покажется хорошим вариантом.
Читайте договор
При подписание договора с агентством недвижимости, и предварительный договор с продавцом, важно внимательно все прочитать и не бояться требовать внесения изменений. Если отказываются что-либо менять, то это повод насторожиться
Лучше отказаться от варианта квартиры, чем потерять деньги.
Завышенная цена
Покупатель будет торговаться, поэтому цена указывается выше желаемой. В случае чего всегда можно скинуть, а если купят за выставленную стоимость,то еще лучше. Поэтому нужно торговаться и еще раз торговаться. Это настоящее искусство. Хотите почувствовать себя увереннее, сходите перед осмотром квартиры на рынок и попрактикуйтесь. Очень помогает.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Юрист или риэлтор?
К кому лучше обращаться, к юристу или риелтору? Однозначно ответить на данный вопрос сложно, так как выполняются разные обязанности. В идеале нужно обращаться к обоим. Причем, желательно чтобы эти люди были представителями разных компаний (исключает или минимизирует вероятность сговора).
Риелтор должен найти подходящее для клиента жилье и помочь в оформлении сделки. Юрист же проверяет документы, квартиру, подготавливает договор купли-продажи и так далее. Работая в связке, они могут решить практически все проблемы и исключить вероятность мошенничества любой из сторон. Так, риелтор может контролировать деятельность юриста, а тот, в свою очередь, проверяет, насколько правильно действует риелтор.
Обман при продаже квартиры
Для продавца самым опасным моментом при заключении сделки является передача денежных средств. Поэтому нужно быть осторожнее именно на этом этапе. Например, при пользовании ячейкой у продавца есть около 10 дней для того, чтобы забрать деньги. Лучше никому не сообщать, когда и куда вы идете, если вы планируете забрать деньги наличкой. Банки предоставляют возможность перевода денег на банковский счет лица.
Важные моменты, на которые нужно обратить внимание:
- Узнайте, как можно больше информации о гражданине, с которым планируете подписывать договор;
- если есть сомнения в платежеспособности покупателя и в его честности, то лучше не терять время, а продолжить поиски будущего владельца квартиры;
- если вы думаете, что гражданин вас обманывает на любом этапе сделки, не торопитесь, подумайте несколько дней, если есть возможность, возьмите консультацию юриста;
- когда от лица покупателя выступает представитель, нужно тщательно изучить представленную им доверенность;
- необходимо внимательно просматривать все документы, которые показывает покупатель.
При решении самостоятельно продавать свою квартиру, нужно быть готовым к трудностям и быть аккуратнее. Нужно понимать, что в случае недобросовестного отношения можно быть обманутым на крупную сумму денег. Если есть возможность, то нужно взять консультацию у опытного юриста перед тем, как начинать процедуру продажи.
Заниженная цена в договоре
Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.
Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.
Как избежать
Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.
Как происходит расчет
При заключении сделки купли-продажи жилья расчеты производятся в ходе заключения сделки или при подписании акта приема-передачи жилой квартиры с помощью наличного, или безналичного расчета. При самостоятельной продаже жилплощади физическим лицом, для продавца и покупателя более безопасно осуществлять расчеты через депозитарную банковскую ячейку.
.
После проверки денежные средства кладут в специальный пакет, который надежно заклеивается. На месте склейки пакета обе стороны ставят подписи.
На последнем этапе расчета за квартиру покупатель вносит оговоренную сумму денежных средств в банковскую ячейку под контролем сотрудника банка. После оформления сделки по купле-продаже жилья происходит регистрация прав нового собственника.
Передача жилплощади сопровождается подписанием заключением договора купли-продажи (заверяется у нотариуса) и составлением акта приема-передачи квартиры, который составляется в 2-х экземплярах. После этого продавец может получить деньги за квартиру в банке. При решении самостоятельно продать квартиру, владелец жилья должен быть бдительным и готовым к трудностям.
Хозяин объекта недвижимости должен понимать, что потребуется много времени и сил на изучение рынка недвижимости и действующего законодательства. Если подходить к вопросу продажи квартиры безответственно, можно потерять крупную сумму денег.
Шаг 5. Показ квартиры
Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча
Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа. Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку
Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.
Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей. Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.
Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.
Шаг 4. Поиск покупателей
Продавцу придется продумать виды рекламы и подключить маркетинговый талант, чтобы грамотно составить объявление.
Основные ключи к успеху:
- качественные фотографии — освещение, композиция, выбор объектива могут сыграть важную роль в привлечении покупателей;
- объявление с подробностями о преимуществах и технических характеристиках квартиры;
- поиск правильной площадки для объявления;
- размещение рекламы в печатных изданиях, расклейка объявлений на досках — все еще есть люди, которые не пользуются соцсетями.
Объявление должно быть коротким, но содержательным. Все факты желательно подкрепить удачными фотографиями, чтобы покупателю сразу захотелось посмотреть на квартиру лично.
ПРОДАЖА ЧУЖОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Найм или аренда с последующей продажей
Суть аферы такова.
Мошенники у добропорядочных граждан снимают квартиру или дом, а потом продают
эту недвижимость, выдавая себя за хозяев. Провернуть такую операцию возможно, только если овладеть оригиналами правоустанавливающих документов и паспортом. Но бывает, что и по копиям фабрикуют поддельные оригиналы, а паспорт получают новый, якобы взамен утерянного.
Причём они прекрасно
осведомлены какие именно квартиры с какими документами можно и нужно
осматривать. А это, в первую очередь, документация до 1998 года на объекты, не состоящие на учёте в Росреестре и, следовательно, на которые права собственности ещё не возникло.
В определенные годы,
где-то с 2004 по 2007гг., в частности в Москве, Свидетельства о государственной
регистрации права, и вовсе, выдавали на обычной бумаге без водяных знаков.
Подделать такие документы «народным умельцам» не составляет никакого труда.
К сожалению, находятся
люди, которые покупая квартиры, даже не удосуживаются взять выписку из ЕГРН или
же, попросту, им приносят уже готовую выписку сами аферисты. По поддельным Свидетельствам, не особо задумываясь, люди вносят внушительные суммы предоплат и задатков.
Что, в данном случае,
движет людьми, однозначно сказать сложно. Может чрезмерная доверчивость или
халатность, а может и обычный пофигизм. Из этого пункта следует два очень важных вывода:
- Показывать
правоустанавливающие документы при аренде жилья можно, но вот передавать
оригиналы и копии оригиналов кому-либо – однозначно запрещено! Хотя мошенники
целенаправленно, под разными предлогами, пытаются их заполучить. - Собственнику недвижимости, в обязательном порядке, перед сдачей квартиры в аренду, нужно сходить в МФЦ и написать заявление о том, что по доверенности никаких сделок с его квартирой не совершать. И девочки из МФЦ тут же поставят галочки на запрет сразу по трём позициям: по доверенности; в электронном виде; экстерриториальность.
С электронными
подписями тоже мудрить не стоит, а лучше предложить своему клиенту сходить
лично в МФЦ.
Продажа неприватизированных квартир
Предположим, человек
умер, а у него была муниципальная квартира. Мошенники её приватизируют на
покойного человека и преспокойно продают. Естественно, проворачивают такие
дела, как правило, оборотни из полиции.
Или такой сценарий. По
различным объявлениям квартирные аферисты подыскивают людей, которым нужна
«срочная приватизация» недвижимости и предлагают её ускорить. Получив на руки
оригиналы документов переоформляют «свежеприватизированную» квартиру на
подставное лицо, в обход хозяев.
Лжесмерть и лжезавещание
Мошенники арендуют
квартиру на длительный срок, далее покупают оригинальные бланки Свидетельства о
смерти, вписывают в них данные собственника квартиры, фабрикуют завещание и
обращаются в законном порядке за Свидетельством о праве на наследство. Через полгода
его получают и срочно продают квартиру, чаще всего, по заниженной цене.
Клоны
Это человек очень
похожий на собственника квартиры. По подложным документам и паспорту он
совершает сделку с покупателем от лица хозяина. И когда, рано или поздно,
собственник объявится, то человек купивший квартиру у клона назад свои деньги
уже не получит никогда.
«КРИМИНАЛЬНАЯ» ЖИЛПЛОЩАДЬ
«Паленые» объекты (палево)
Это недвижимость,
против собственников которых совершались насильственные действия, либо одного,
т.е. первого владельца или же против всех сразу.
Как правило, с такими
объектами работают организованные преступные группировки или иначе
«криминальная цепочка».
Обычно она включает в
себя 4 основных этапа:
— Жертва,
т.е. тот против кого совершают насилие;
— Прокладка
№1;
— Прокладка
№2;
— Покупатель
(ССР – сам себе риелтор).
Существует шесть
основных признаков или шесть красных флажков, по которым можно распознать
«криминальную цепочку». И если вы заметили хотя бы два флажка, то уже следует сильно насторожиться, а лучше отказаться от этой сделки совсем.
Если же три флажка, то
это уже, без сомнения, есть криминальная цепочка. Приобретать такую
недвижимость опасно, так как последствия могут быть непредсказуемы, особенно
для крайнего покупателя.
Теперь, давайте,
рассмотрим признаки всех шести красных флажков:
Жертву чаще всего не найти (первый владелец недвижимости и есть жертва):
— Жертва
не пробивается по полицейским учётам;
— Жертва
числится пропавшей безвести.
Итак, первый красный
флажок – это когда не удаётся установить первого владельца недвижимости.
Вычислить это на самом деле довольно сложно.
Можно получить более
подробную информацию из расширенной выписки через ЕГРН с указанием всех
правоустанавливающих документов о переходе права (в обычной выписке этого нет).
Если переход права от жертвы к следующему владельцу осуществлялся по
доверенности, то это уже есть второй флажок.
Вычислить этот факт
можно также только по расширенной выписке.
Хозяин собственности или же владелец по доверенности — маргинал.
К маргиналам чаще
всего относят тех людей, чьё поведение отличается от общепринятых устоев,
правил и традиций.
В мошеннической сфере
маргиналом, к примеру, может быть человек из другого региона или имеющий
уголовные судимости. Возможно, у него будет много административных нарушений,
таких как побои, хулиганка и т.д.
Все эти факты должно
насторожить покупателя, так как это третий красный флажок.
Вместо маргинала
мошенники также могут подставить человека с подложными документами или же
фантома.
Фантом – это человек,
который становится собственником объекта, даже не подозревая об этом. Договор
оформляется по доверенности и, чаще всего, по ксерокопиям паспортов.
Прокладка №1. В неё входят: маргинал, фантом и лицо с подложными
документами.
На 99% аферисты
используют в своих мошеннических схемах одиноких людей. Это важный признак по
первой и второй прокладке.
Прокладка №2.
Это абсолютно
нормальный вменяемый человек, на которого переоформляют квартиру. Его тоже
могут использовать «втёмную». Отчуждение такой квартиры происходит довольно-таки быстро.
Реально по времени
переходы права в криминальных цепочках происходят от двух недель до двух
месяцев. Даже по обычной выписке о переходе права это очень хорошо видно.
Например, два быстрых перехода — это уже повод «навострить уши» и дать дёру.
Ну и последний красный флажок – быстрая однотипная реклама, т.е. мошенники
вешают одни и те же фотографии на совершенно разные объявления для разных
квартир.
С текстами тоже особо
не заморачиваются, поэтому сразу видно, что это — близнеца-братья. Хотя, более
опытные аферисты, все-таки, стараются всеми способами разнообразить объявления.
Заселение покупателя и оформление
Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.
Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа. Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности.
