Какие вопросы надо задавать? 10 самых правильных вопросов
- Кто владелец продаваемой недвижимости?
Зачем спрашиваем: нужно обсуждать сделку и подписывать документацию непосредственно с хозяином собственности, а не сторонними помощниками.
- Как квартира появилась во владении нынешнего хозяина, зарегистрирована ли она официально?
Зачем спрашиваем: чтобы впоследствии сделка не была признана недействительной, недвижимость должна быть зарегистрирована в Росреестре в соответствии с требованиями закона. Отсутствие правоустанавливающих документов чревато признанием сделки безосновательной.
- Кто прописан в квартире на данный момент, был ли кто-то выписан после того, как жилье перешло в собственность нового владельца?
Зачем спрашиваем: чтобы избежать появления в квартире нежелательных жильцов, вроде вернувшегося из заключения брата или бабушки, после лечения в психоневрологическом пансионате.
За пропиской несовершеннолетних, зарегистрированных на данный момент в квартире, также следует проследить: их права должны быть соблюдены, иначе позже они будут иметь повод предъявить претензии.
- Каково семейное положение владельца квартиры?
Зачем спрашиваем: если продавец состоит в браке, второй супруг должен дать официальное согласие на продажу недвижимости. Если на данный момент владелец разведен, следует уточнить, как соотносятся между собой даты развода и покупки жилья.
На жилье, приобретенное в период брака, имеют права оба супруга, даже если они не поживали вместе в момент покупки, а брак существовал исключительно на бумаге.
- Существовали ли иные претенденты на получение недвижимости в собственность или на пользование ею в момент ее приобретения?
Зачем спрашиваем: если третье лицо имело или пыталось реализовать через суд право пользования или собственности относительно жилья, не исключено, что оно имеет возможность и сейчас оспорить сделку и предъявить права на недвижимость.
- Существуют ли какие-либо обременения на данную квартиру?
Зачем спрашиваем: нужно знать, не находится ли недвижимость в залоге у банка, нет ли действующих судебных споров относительно нее, нет ли каких-нибудь упоминаний об ограничениях пользования квартирой в договорах. Большим сюрпризом для нового владельца может стать наличие договора пожизненного содержания прошлого владельца.
- Долго ли владеет недвижимостью теперешний хозяин?
Зачем спрашиваем: нас интересует, прошел ли период срока исковой давности (обычно он составляет 3 года).
В течение этого времени претенденты на квартиру, или лица, считающие свои права ущемленными вступлением в права настоящего собственника жилья, могут предъявить свои претензии и оспорить сделку. В некоторых случаях такая возможность сохраняется и по прошествии трех лет.
- Владелец только продает квартиру или одновременно заключает сделку о покупке другой?
Зачем спрашиваем: если первый случай не вызывает вопросов, то второй свидетельствует об альтернативной сделке. Одновременно должны быть заключены два договора: о продаже одной квартиры и покупке другой.
Такая сделка является более сложной технически, имеет больше действующих сторон-участников и требует совпадения большего количества факторов. Она будет более затянутой по времени подготовки и проведения.
- Договор о продаже недвижимости будет заключен лично владельцем или его представителем по доверенности?
Зачем спрашиваем: покупка квартиры по доверенности предоставляет широкие возможности для предъявления претензий в будущем. Кроме того, такие сделки лидируют в списках мошеннических схем с недвижимостью. Не стоит соглашаться на покупку через доверенное лицо, если есть возможность этого избежать.
- Кто ближайшие соседи по площадке и по этажам?
Зачем спрашиваем: семейство асоциальных личностей над головой может быть не только неприятным, но и опасным. Стоит познакомиться с соседями заранее – хотя бы заочно.
О том, какие вопросы стоит сразу задавать продавцу, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций, мы рассказывали здесь.
Разница между авансом и задатком
Предварительное внесение части стоимости квартиры – этап сделки покупки недвижимости, с которым может столкнутся рядовой покупатель. Он может быть реализован в виде аванса или задатка.
Внесение задатка существенно ограничивает возможности сторон продолжать поиск иных партнеров для сделки. Сторона договора, по вине которой сделка не состоялась, должна будет лишиться суммы, равной величине задатка в пользу пострадавшего партнера. Суть задатка прописана в Гражданском кодексе (статьи 380 и 381).
Авансом считается сумма, идущая в зачет общей стоимости квартиры, передаваемая продавцу заранее. Если сделка не состоялась, сумма аванса просто будет возвращена владельцу без какого-либо штрафа, никакой функции обеспечения сделки он не несет.
Задаток при покупке квартиры или аванс? Что выбрать? Совет от практикующего риэлтора:
https://youtube.com/watch?v=FfZz6KQvgkQ
Обязательные пункты договора
Прежде чем подписывать договор о долевом участии, нужно удостовериться в правильности всех его обязательных пунктов. Желательно делать это при помощи юриста, но если нанять такового не получается, то проверять придется самому покупателю. В таком случае присматриваться необходимо к следующим пунктам документа:
Определение конкретного объекта, который будет передан в собственность после постройки дома.
Срок, в который застройщик обязуется передать объект в собственность.
Все данные о ценах, способах и сроке оплаты
На этой информации необходимо заострить особое внимание.
Данные по гарантийному сроку, который действует в отношении конкретной квартиры, в течение которого застройщик обязуется исправлять все возможные строительные недочеты и неисправности.
- Скачать бланк типового договора о долевом участии с застройщиком
- Скачать образец договора о долевом участии с застройщиком
Как правильно оформить договор купли-продажи?
Договор купли-продажи квартиры оформляется в произвольном виде. Строгих требований к написанию такого документа правительство не выдвигает. Можно составить его от руки либо напечатать
Важно отразить в документе всю необходимую информацию
В договоре должны присутствовать следующие сведения:
- место и дата составления;
- паспортные данные двух сторон;
- адрес расположения квартиры и ее характеристики (этаж, площадь, количество комнат);
- цена сделки;
- условия и порядок финансового расчета;
- сроки, в которые продавец обязуется освободить квартиру;
- порядок решения спорных ситуаций;
- кто несет расходы по оформлению и регистрации договора;
- количество экземпляров заключенного контракта;
- реквизиты и подписи двух сторон.
Рекомендуется заключать договор купли-продажи в присутствии нотариуса либо юриста. В этом случае специалист проследит за тем, чтобы соглашение было составлено грамотно.
Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву
Удостоверенный нотариально договор купли-продажи недвижимости будет тяжело оспорить в суде.
На что обращать внимание при покупке квартиры
Как вы уже разобрались, в первую очередь смотрим и проверяем документы и только после это приступаем к изучению цен, планировок, самой квартиры и вида из окон. Некоторые покупатели на вторичном рынке заходят в квартиру и первым делом смотрят плитку в ванной или ламинат на полу.
Если вы работаете с юристом, то можно так поступать, потому что он проверит документы и вы можете смотреть то, что важно для вас в выборе недвижимости. Но если вы приходите в квартиру самостоятельно, то в первую очередь изучайте документы и только после этого переходите к остальным этапам просмотра квартиры, переговорам и к основной сделке
Но если вы приходите в квартиру самостоятельно, то в первую очередь изучайте документы и только после этого переходите к остальным этапам просмотра квартиры, переговорам и к основной сделке.
Схема работы посредников
На вторичном рынке часто встречаем ситуацию, когда посредники говорят – давайте аванс за квартиру, а мы сделаем все документы, потому что сейчас не всё в порядке, но вопрос решим.
Вам не стоит ввязываться в такие авантюры, потому что это вероятно будет просто потеря денег. Есть много нормальных вариантов с чистыми документами и лучше покупать квартиру у надёжных продавцов.
До проверки и изучения документов не подписывайте никаких бумаг и не передавайте никому свои деньги. Это может просто оказаться подарком аванса мошенникам. Либо просто покупкой проблемной квартиры, которая вам не нужна.
Как происходит покупка квартиры через агентство?
После того как покупатель определился с выбором объекта недвижимости, предстоит не менее важный и сложный процесс — оформление покупки квартиры. Агент должен сопровождать клиента на каждом этапе, оказывать содействие и помощь.
- Агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту жилья: устанавливает законность прав владельцев, факт выписки жильцов, полную дееспособность продавца. Запрашивает выписку из ЕГРП и домовой книги, обращается в органы психического и наркологического контроля, проверяет документы, подтверждающие право собственности.
- Квартиры должна быть свободна от прав третьих лиц, не находиться в обременении, например, в залоге или аресте.
- В последующем составляется договор купли-продажи, посредник должен следить, за грамотностью и правильностью его оформления, чтобы содержание документа не нарушало прав и законных интересов покупателя.
- После чего, следует произвести расчеты по сделке, в наличной или безналичной формах. При наличной оплате покупателю выдается расписка. Самый надежный безналичный способ — использование банковской ячейки.
- В конечном итоге необходима государственная регистрация права собственности.
Для оформления покупки квартиры риэлтору необходимо получить от клиента нотариально заверенную доверенность.
Посредством нее агент вправе представлять интересы, осуществлять от имени клиента все необходимые действия по подготовке, сбору, сдаче и проверке документации.
Как правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора?
Приобретение квартиры на вторичном рынке может сопровождаться рядом особенностей, на которые как покупателю, так и риэлтору следует обратить особое внимание:
Состояние дома и дворовой территории
Важно тщательно осмотреть: фасад здания, зону детских и спортивных площадок, подъездное помещение, состояние лифта.
В квартире нужно проверить работу инженерных коммуникаций, сантехники, вытяжку. Оценить уровень освещенности, отсутствие внешних недостатков.
Стоит сравнить квартиру с планом БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок.
Риэлтор должен выявить возможные проблемные вопросы юридического характера (поддельные документы, отсутствие разрешения на продажу от супруга, несовершеннолетние жильцы — их выписка крайне затруднительна).
Стоит учитывать, что даже самый крупный и грамотный договор с агентством недвижимости, не дает 100% гарантии надежности сделки, риэлторы не могут проверить все возможные потенциальные риски, а на рынке вторичного жилья нередки действия мошенников, поэтому к выбору жилья данного типа следует подходить с особой тщательностью.
При покупке квартиры на вторичном рынке посреднику можно и нужно попытаться снизить цену, то есть торговаться.
Даже если покупатель располагает необходимой денежной суммой, агентство должно предоставить для своего клиента самые выгодные условия приобретения жилья.
Что такое вторичка
Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.
Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».
Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.
Можно выделить несколько видов:
- Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
- Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
- Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
- Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).
Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.
Документы на покупку квартиры, вторичного жилья
После выполнения всех вышеописанных шагов Покупателю понадобится проверить юридическую чистоту квартиры по документам. Информация во всех бумагах должна оказаться идентичной (одни и те же реквизиты собственника, один и тот же адрес расположения, ода и та же дата возникновения права собственности и т.д.)
Важно изучить и сами бланки – не было ли в них что-то замазано, стерто, переклеено
Документы для покупки у собственника
Если купля-продажа проводится напрямую с Продавцом, то комплект документов является стандартным. Покупателю должны быть предоставлены:
- паспорт Продавца;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающий документ (предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т.д.);
- технический паспорт из БТИ;
- при наличии перепланировок – справка из БТИ об их законности;
- архивная выписка из домовой книги;
- справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- если есть сомнение в дееспособности Продавца – справка из неврологического диспансера;
- если в квартире прописаны или числятся собственниками Опекаемые лица – разрешение от ООП на проведение сделки;
- если квартирой владеет несколько долевых собственников – их письменные и нотариально заверенные отказы от преимущественного права выкупа доли (ст. 250 ГК РФ);
- если квартира была нажита в браке как совместная собственность – письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.
Документы для ипотечного кредитования
Если Покупатель планирует приобрести вторичное жилье в ипотеку, то сначала он также должен получить от Продавца все вышеупомянутые документы и внимательно их проверить. Ошибочно полагать, что банк станет проверять юридическую чистоту сделки вместо своего клиента. В задачи банка входит только отслеживание того, чтобы пакет документов был полным. Если же бумаги окажутся оформлены на мошенника, банк не будет нести за это ответственности.
При посещении банка Покупателю-Заемщику нужно будет принести с собой:
- стандартный пакет документов от Продавца (см. выше);
- справку с места своей работы с указанием заработка как минимум за последние 6 месяцев;
- копию своей трудовой книжки;
- подтверждение владения дополнительными доходами, активами, объектами недвижимости (если имеются);
- отчет независимого оценщика о стоимости квартиры;
- копии паспортов обоих участников сделки (и своего, и Продавца).
Документы для ипотечного кредитования с использованием маткапитала
Если Покупатель хочет купить вторичное жилье в ипотеку с привлечением средств материнского капитала, то ему понадобится принести в банк аналогичные документы. Иногда работники могут дополнительно запрашивать свидетельство о браке, а также свидетельства о рождении или паспорта детей.
Однако далеко не все банки работают с МСК и позволяют оплатить с помощью этих денег первоначальный взнос. Кредитно-финансовые организации сразу же хотят увериться в платежеспособности и финансовой состоятельности своего клиента, а субсидия – это все же государственные средства. Так что Покупателю понадобится найти банк, выдающий кредиты по программе «Ипотека + Маткапитал».
Заявка на ипотечное кредитование (и без привлечения средств МСК, и с привлечением средств МСК) рассматривается в среднем 5-7 дней. После этого банк сообщает о своем решении Заемщику. В случае вынесения положительного решения банк обяжет Покупателя обратиться в страховую фирму и застраховать квартиру.
Оформление через риэлтора
В разделе вы узнаете, что нужно учитывать и насколько важно знать при совершении сделки через риэлторов. При выборе агентства стоит учитывать некоторые моменты:
При выборе агентства стоит учитывать некоторые моменты:
- Опыт компании – чем больше опыт, тем дороже цена, но выше качество работы.
- Рекомендации от прошлых клиентов.
- Гарантии агентства и личная ответственность за результат.
Наши эксперты подготовили полезные публикации, посвященные покупке квартиры за материнский капитал. Из них вы можете узнать, как правильно в таком случае составить договор купли-продажи, а также кто становится собственником такой квартиры после покупки.
Риск потери аванса
В чем подвох
Обычная практика, когда покупатель передает продавцу аванс, чтобы закрепить свое намерение купить квартиру.
Аванс – сумма, которая в случае отмены сделки возвращается покупателю вне зависимости от причин.
Как правило внесение аванса подразумевает, что квартира будет снята продавцом с продажи, а значит понравившаяся квартира достанется именно вам, а не другому покупателю, который посмотрит квартиру после вас и сделает продавцу более заманчивое предложение. Однако внесение аванса без заключения договора может быть связано с дополнительными рисками. Продавец пропадет с деньгами, заявит, что не получал аванс и пр.
Как себя обезопасить
Внимательно читайте соглашение об авансе, если его предоставляет продавец. В тексте могут содержаться невыгодные для вас условия или неточная информация:
- ваша дополнительная ответственность;
- сроки, когда продавец снимает с себя все обязательства и оставляет себе деньги;
- фиктивные паспортные данные и т. д.
В документе обязательно укажите все детали будущей сделки – сроки продажи, стоимость квартиры, характеристики жилья и прочее. Также в соглашении можно прописать штрафные санкции, которые будут применяться в случае нарушения договоренностей одной из сторон. Обязательно проверьте подлинность документов продавца, чтобы можно было потребовать возврат аванса в судебном порядке.
Порядок оформления
Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.
Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.
Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.
Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.
Также продавец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от полученной суммы, если недвижимость принадлежала ему менее 5 лет.
Первое впечатление при просмотре квартиры
Давайте начнем с визуального восприятия будущей собственности, ведь если квартира не понравится, вы вряд ли пойдете узнавать, из чего сделаны стены дома и какие в нем перекрытия. Это было бы нелогично. Итак, как выбрать квартиру на вторичном рынке?
Предположим, что планировка квартиры, расположение комнат и вид из окна вам понравился. На что смотрим дальше? Внимательно обследуем внутренние стены, углы комнаты и оконные откосы – на них не должно быть плесени и черных пятнышек (это отмытый накануне прихода гостей или зарождающийся грибок). Плесень, как известно, лучше предупредить, чем потом ее выводить.
Также обзор потолка и стен может рассказать о периодичности, с которой соседи сверху затапливают эту квартиру – желтые потеки куда более красочно обрисуют эту ситуацию. Если квартира находится на верхнем этаже, то аналогичные пятна свидетельствуют о ненадежности крыши и ее протекании.
Если квартира угловая, то, с одной стороны, это даже хорошо – меньше соседей, следовательно, меньше шумов раздается, когда больше всего хочется тишины и покоя. Но, с другой стороны, велика вероятность наличия сырости и плесени в квартире, к тому же, угловые квартиры, как правило, холоднее, чем расположенные внутри дома. Иногда достаточно просто подойди к угловой стенке и приложить к ней ладонь – в проблемных квартирах даже в отопительный сезон угловая стена мокрая и холодная.
Дальше можно переходить на кухню и в санузел, откройте воду в кране и посмотрите, хорошо ли она уходит, не забита ли канализация. На то, что смеситель течет, можно не обращать внимания, все равно в большинстве случаев после заселения каждый хозяин делает капитальный ремонт.
Дальше смотрим на пол и двери. Безусловно, покупка квартиры с ремонтом избавляет новых хозяев от лишних хлопот. Но, с другой стороны, новый владелец всегда старается обустроить квартиру в соответствии с собственными представлениями об уюте и комфорте, поэтому хотя бы косметический ремонт в большинстве случаев делается. Если ремонт не предполагает замены напольного покрытия и дверей, то посмотрите, в каком состоянии они находятся, может быть, двери не закрываются или имеют щели. Но если честно, то при выборе собственной будущей квартиры на такие незначительные детали можно и не обращать внимания.
На что следует обратить внимание при выборе квартиры
Виды договоров при покупке квартиры в новостройке
Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.
Перечислим основные виды договоров с компаниями:
- Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
- Договор уступки права требования (цессии);
- Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
- Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.
Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.
Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.
Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.
Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.
Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:
- Нужно убедиться в реальности существования договоров.
- По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
- Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
- После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
- Наличие разрешения на строительство.
- Правильно оформленный участок.
- Проект прошел все необходимые согласования.
Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.
Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:
- Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед. Причем все объекты числятся за застройщиком, и никаких четких обязательств у него нет. Если договор не выполняется, есть большая вероятность, что покупатель у непорядочного застройщика может не забрать свои вложения;
- Предварительный договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора после завершения строительства застройщик должен перезаключить с ним договор долевого участия. Здесь тоже покупатель подвергается тем же рискам, описанным выше;
- Договор бронирования или соинвестирования. Покупатель вносит на первоначальном этапе строительства небольшой процент стоимости будущей квартиры, другими словами, бронирует себе объект. Если строительство остановится по каким-либо причинам — большая вероятность потерять внесенный аванс;
- Вексельная схема. С целью обойти законодательство была разработана вексельная схема. Она где-то созвучна с договором бронирования. Только покупатель здесь приобретает векселя строительной фирмы, та, в свою очередь, по завершении строительства, погашает вексель квадратными метрами. Точное место квартиры за вами закреплено не будет;
- «Депозитная» схема. Здесь правовые отношения возникают между застройщиком, банком и покупателем, у которого есть сбережения в этом банке. Иными словами, строительная фирма берет кредит в определенном финансовом учреждении;
- Договор займа. Покупатель одалживает свои деньги застройщику. Никаких прав требования на объект у покупателя не возникает.
Какой бы ни был договор его нужно тщательно вычитать. На приличной крупной фирме у застройщика есть свои профессиональные юристы, менеджеры и нотариусы. Лучше сейчас все выяснить и учесть, пока еще есть время. Для подстраховки можете прибегнуть к услугам своего юриста, ведь ставки – то высоки.
Обязательные пункты договора:
- четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
- сроки выполнения работ и сдачи дома;
- цена договора;
- порядок и форма оплаты;
- срок гарантий на объект;
- описание непредвиденных обстоятельств;
- список документации, необходимой для проведения строительства;
- срок действия этого договора;
- реквизиты сторон.
Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.
Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.
