Проблемы при реконструкции квартиры в панельном доме
Если работы выполнены самовольно без согласования и регистрации изменений, следует учесть вероятность финансовых потерь и других затруднений. Факт незаконной перепланировки подтверждается актом проверки надзорных органов.
После этого уполномоченные сотрудники местной администрации (жилищной инспекции) передают иск и сопроводительные документы в суд. По таким делам, кроме штрафов, можно получить предписание привести объект недвижимости в исходное техническое состояние за счет нарушителя.
Для выполнения работ необходимо получить техническое заключение и специальную расчетную и конструкторскую документацию в профильном институте. Эта организация вправе устанавливать коммерческие расценки на свои услуги. Не исключено существенное завышение стоимости по сравнению с типовыми проектами.
Если судебное решение не выполнено, дело передают в службу приставов. В подобных ситуациях лучше не затягивать с оплатой штрафных санкций. Для начала имя и фамилию нарушителя вносят в список лиц, которым запрещен выезд за границу.
Со временем увеличится сумма пени. По дополнительному решению суда квартиру конфискуют для продажи на открытых торгах с целью погашения задолженности.
Также возможны следующие неприятности:
- банк не одобрит кредит, если параметры залога (квартиры) не соответствуют данным в ЕГРН;
- аналогичные затруднения не позволят завершить сделку продажи недвижимости;
- страховая компания на законных основаниях не оплатит компенсацию ущерба после затопления или другой аварии.
Согласование планировки до ремонта
Часто к согласованию перепланировки подходят халатно, считая данную процедуру необязательной и бюрократической. Понятно стремление собственников сэкономить на разрешительных документах, а многие вообще считают, что в приватизированной квартире можно делать ремонт, как душа пожелает. Однако это не так.
Узаконить планировку можно двумя способами: самостоятельно и по проекту. Самостоятельное согласование возможно в некоторых случаях, когда планируемые мероприятия не являются сложными и не затрагивают расширение помещений, снос несущих перегородок, объединения балконов и лоджий с жилыми комнатами. В этом случае согласование делается в упрощенном порядке. В случае упрощенного порядка нет необходимости в разработке проектной документации, а также в согласовании с надзорными органами технического заключения, а согласование перепланировки производится в заявительном порядке. Также в упрощенном порядке можно использовать типовые перепланировки, проекты которых согласованы Жилищной инспекцией района и разработаны застройщиком или проектными институтами. Типовые перепланировки можно найти в каталогах застройщика или обратиться за помощью в жилинспекцию. Однако типовые планировки разработаны не для всех домов, а только для определенных серий, поэтому далеко не всегда можно ее найти для своего дома. Еще один существенный недостаток типовых планировок – планировка вашей квартиры должна в точности совпадать с планировкой из каталога и кроме этого перепланировка вашей квартиры должна в точности совпадать с типовым проектом перепланировки. Поэтому чаще всего создается новый проект перепланировки с учетом всех потребностей.
Еще стоит отметить, что перечень работ, предполагающих согласование в уведомительном порядке, не очень большой. Это работы по разводке сантехники в пределах существующего помещения, установка перегородок из гипсокартонных листов, разводка электрики (добавление/демонтаж розеток, светильников, выключателей). Большинство же видов ремонта попадает в категорию сложных перепланировок:
— объединение балкона с жилой комнатой с демонтажем подоконного пространства;
— перенос помещения кухни;
— изменение положения газовой кухонный плиты — даже если она передвигается всего лишь на метр, уже необходимо согласовывать такую планировку по проекту;
— любые изменения проемов в несущих конструкциях перекрытий или стен;
— изменения конструкции пола (заливание стяжки, добавление новых элементов и слоев пола); Если застройщик без стяжки пола сдал дом, нужно согласовывать перепланировку перед стяжкой?
— монтаж любых тяжеловесных конструкций, влекущих за собой увеличение нагрузки на перекрытия.
На данные виды работ должен быть сделан проект, выполненный организацией, имеющий допуски СРО. Зачастую при том же БТИ, где согласуется планировка, есть проектный отдел, который поможет с проектом.
Перепланировка в панельной хрущевке
Любое переустройство возможно только в разрешенных законом рамках, с учетом особенностей конкретного типа домов. Слабым местом в хрущевке является санузел и ванная комната, эти зоны узкие и маленькие, поэтому говорить об их комфортном использовании не приходится. Перепланировка в панельной хрущевке обычно затрагивает именно ванную и туалет и подразумевает их объединение в одну зону.
Такой прием значительно увеличивает площадь «мокрой зоны». При проведении работ в хрущевке нужно вспомнить про нормы закона: нельзя расширять пространство ванной и туалета за счет площади зон, предназначенных для проживания граждан, разрешено использовать только нежилые территории.
https://youtube.com/watch?v=jikMOrjOQUs
https://youtube.com/watch?v=dwSjyr4QMAo
https://youtube.com/watch?v=zYwSM0TO2P4
Что нужно
Перед обращением с заявлением, собственник должен собрать все, что нужно для перепланировки:
- выписку из Росреестра, а также из домовой книги, подтверждающей число зарегистрированных лиц;
- технический паспорт на квартиру;
- проектную документацию;
- разрешения пожарного и санитарного контроля (при необходимости).
Также потребуется письменное согласие на перепланировку остальных собственников жилья. Если здание, где расположена перепланируемая квартира, считается исторической ценностью, понадобится разрешение органов по охране памятников культуры и архитектуры. Если планируется расширение площади за счет общедомового имущества, добро должны дать в МЧС.
Когда разрешение на проведение изменений получено, можно нанимать мастеров и начинать ремонт. При незначительных изменениях возможно сделать перепланировку и самостоятельно. Но если требуются серьезные перемены, желательно обратиться к профессионалам, которые могут произвести выдачу акта о завершенном переустройстве или перепланировке.
После выполнения всех ремонтных работ, их соответствие проекту проверяет специальная приемная комиссия. Только после проведения экспертной приемки, возможно внести изменения в техплан и ЕГРН.
Стоимость
Дешевле всего провести регистрацию небольшой перепланировки через БТИ. На это уйдет 5000 рублей или даже меньше. Если ни у вас, ни в бюро нет технического паспорта, его потребуется создать. Это будет стоить 2000 рублей, а по времени займет 10 суток.
Если же квартира была изменена без соответствующих разрешений и согласований, то на узаконивание в суде придется потратить от 25000 рублей.
https://youtube.com/watch?v=crneVov_vp4
Что является перепланировкой?
Что считается перепланировкой в квартире? Не всегда собственник сходу может разобраться, что считается перепланировкой, а что – нет.
- Ликвидация одних и устройство других стен и перегородок в квартире. Перенос стен и (или) перегородок приведет к изменениям плана квартиры – помещения изменятся в линейных параметрах пространств, а это и есть не что иное, как перепланировка.
- Перенос двери считается перепланировкой квартиры?
Перенести дверь – значит, изменить план. На чертеже плана на месте прежней двери будет сплошная линия стены или перегородки, а обозначение входа в комнату появится в другом месте. Да, это перепланировка.
Другие варианты:
- если между уборной и ванной комнатой убрали разделительную перегородку, и вместо двух отдельных помещений стало одно – разумеется, это планировка, как и при объединении санузла или кухни с кладовкой;
- когда внутри самой ванной комнаты установили душевую кабину вместо громоздкой ванны, переместили в угол умывальник, в результате чего высвободилось место для установки биде, то это не относится к перепланировке, так как привязка стен, перегородок, дверей продолжает соответствовать техническому паспорту.
Как согласовать перепланировку квартиры в 2020 году: пошаговая инструкция
Перепланировку квартиры согласовывают в четыре шага.
1
Заказ проекта
За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.
2
Согласование перепланировки
Чтобы получить разрешение на перепланировку, обратитесь в гос. орган, который согласовывает переустройство в вашем городе, или в МФЦ. Подайте туда пакет документов:
- проект перепланировки
- правоустанавливающие документы, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН
Если квартиру сдают по договору социального найма, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя.
Выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, тех. паспорт и заключение из органа по охране памятников архитектуры можно не приносить на основании п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.
Если есть желание и возможность, подайте документы через интернет
Обратите внимание, что может понадобиться электронная подпись проектной организации на заключениях и чертежах
Заявление рассматривают в течение 30-50 дней. Максимальный срок рассмотрения зависит от региона, его скажут в МФЦ. Если перепланировку согласуют, выдадут разрешение — на его основании можно начинать ремонт.
3
Следите, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.
4
Приемка
Перепланировку должна согласовать комиссия. Ее члены проверяют соответствие результата проекту. Если найдут неточности, придется снова приглашать строителей. Если все хорошо, приемочная комиссия составляет акт и отправляет его в орган регистрации прав.
Планируете ремонт квартиры?
Получите скидку от компании «Мастера Ремонта»: 20% на ремонтные работы, 20% на кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы. Чтобы воспользоваться предложением, назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.
Строительство в Севастополе — сообщество мастеров строителей и отделочников
Видоизменение конструкции жилья, ее составных частей и отделов называется перепланировкой. Техническое состояние жилья отмечено в паспорте на квартиру. Если в результате конструктивного изменения недвижимости стены, перегородки и проемы поменяли свое изначальное местоположение, то такие работы необходимо проводить с разрешения Федеральной жилищной инспекции.
Перед началом ремонта важно понять, что перепланировка, проведенная неправильно, приведет к трещинам в стенах. Если перепланировка выполнена с многочисленными нарушениями, масса конструкции перераспределится неправильно, что впоследствии приведет к разрушению несущих стен и обвалу части дома
Чтобы изменить конструкцию квартиры и не лишиться жилища, необходимо точно знать, какую перепланировку не надо согласовывать.
Рекомендуем прочесть: Реновация квартиры комфорт класса
Получить разрешение можно даже на нелегальную перепланировку можно
Узаконить нелегально проведенную перепланировку можно при условии, что она не идет вразрез со строительными нормами. Можно сносить некапитальные стенки.
Также легальными являются небольшие перегородочные конструкции. Это могут быть арки, барные стойки, ниши.
Если ставится перегородка, которая изменит жилую площадь, тогда эти изменения нужно внести в техплан в БТИ. К такой перепланировке относят разделение одной комнаты на отдельные помещения. Эксперты указывают, что все изменения жилья должны быть указаны в техпаспорте, даже если на них не нужно разрешение.
При любом ремонте нужно контролировать, чтобы не было сильного повышения нагрузки на полы. Если владелец хочет поставить новую монолитную стену, то для этого необходимо согласование.
Хозяин квартиры не может монтировать газопровод в новую стенку. Также нельзя перекрывать вентиляционные выходы. Сообщить жилинспекции нужно при создании дополнительных нежилых помещений, например, это могут быть кладовые.
Перепланировка квартиры в панельном доме
Не каждая корректировка в доме требует получения разрешения госорганов. Можно производить следующие работы без согласования:
- перестановка в пределах комнат и санузла, если не меняются их площади;
- застекление балконов и лоджий;
- манипуляции со стенами, не являющимися несущими;
- установление перегородок, если они легкие и не увеличивают нагрузку на пол;
- устранение тамбуров, или их корректировка;
- установление межкомнатных дверей.
Если в результате работ появились изменения общего плана жилья, они должны быть зарегистрированы в БТИ, поэтому после проведения работ необходимо проинформировать о них указанную организацию в установленные сроки и документально зафиксировать корректировки. Если ремонт вообще не меняет плана жилья, уведомлять госорганы не нужно.
Если перепланировка в панельном доме связана с изменением несущих конструкций, совмещением помещений, переустройством коммуникаций, работы должны быть узаконены.
https://youtube.com/watch?v=5vkPlV-nJmI
https://youtube.com/watch?v=jXFGy6ZtMn8
https://youtube.com/watch?v=H_-PxCnBx-M
Проект перепланировки: процедура разработки и согласования
Проектом перепланировки называют проектную документацию, состав и содержание которой устанавливается действующими нормативами. Данная документация может быть разработана исключительно специализированной компанией, которая имеет разрешения на данный вид проектной деятельности. Перепланировка, сделанная в составе альбома, выполненного дизайн студией не может быть документом для согласования, если у дизайн-студии нет соответствующего допуска СРО, но на основе такой планировки другая проектная организация может подготовить необходимый проект и оформить его по всем правилам и ГОСТам.
В состав проекта обычно входят следующие разделы:
1. Обложка, титульный лист.
На обложке обычно располагается название проектной организации с атрибутами фирменного стиля и датой исполнения, на титульном листе перечисляются ответственные лица, выполнявшие проект, с подписями. Оба листа могут быть объединены в один.
2. Общие данные.
— ведомость чертежей;
— перечень документов, на которые ссылается проектировщик (здесь могут быть ГОСТы, СНиПы и СанПиНы);
— прописывается ответственность главного инженера проекта о соответствии решений всем действующим нормам.
3. Пояснительная записка.
Перечисляются запланированные работы, различные инженерные решения, архитектурно-строительные основания.
4. Исходный план до перепланирования.
План должен соответствовать плану от застройщика по реестру БТИ. Указываются наименования помещений, площади. Обязательно в планировках должны присутствовать проектные оси.
5. План после перепланировки.
По данным планам понятно, как будет выглядеть новые помещения. Видна расстановка мебели с указанием техники и инженерного оборудования. Должно быть указано, что новые площади проставляются после окончания ремонта и контрольного замера сотрудником БТИ. Чертеж не должен быть перегружен информацией, но при этом не должна пострадать его читаемость.
6. План полов с экспликацией.
Здесь указываются типы напольных покрытий, а также показаны разрезы напольного «пирога» с отображением всех составных элементов.
7. Гидроизоляция.
Если новое «мокрое» помещение выходит за свои пределы и располагается над, например, коридором, его необходимо хорошо гидроизолировать. Уложенная гидроизоляция также поверяется специальным актом скрытых работ.
8. Раздел ВК (водоснабжение и канализация).
При изменениях в исходной разводке сантехнического оборудования фиксируются новые привязки и разрабатываются сантехнические узлы.
9. Конструктивные узлы.
Если вы затрагиваете несущие стены, то должны быть в проекте разработаны конструктивные узлы, которые укрепляют затрагиваемые элементы.
10. СРО Допуски.
К вашему проекту прикладывается копия разрешения организации (допуск СРО) с печатью.
Разделы проекта могут отличаться. В каждом индивидуальном случае, в зависимости от объема работы и затрагиваемых областей в перепланировании, может меняться состав проектной документации. Стоимость разработки проекта перепланировки варьируется в диапазоне от 5000 до 20000 рублей в зависимости от региона. В Казани цена проекта перепланировки составляет 6-10 тысяч рублей (в среднем 100 руб./кв.м.).
Ремонт без нарушения закона. Как узаконить сделанную перепланировку квартиры, чтобы избежать неприятностей?
В последнее время все чаще строительные компании заманивают клиентов объявлениями об услугах «евроремонта» недвижимости с какой угодно перепланировкой: сносом стен, изменением функциональности помещений, монтажом проемов под двери, устройством арок, объединением туалетной и ванной комнат. Большая часть таких исполнителей делают перепланировку, требующую узаконивания в будущем. В основном такие объявления размещаются вследствие незнания или игнорирования требований специальных надзорных инстанций и нормативных документов. Большинство людей проживающих в России пользуются подобными услугами, а потом удивляются, почему нельзя продать квартиру с не узаконенной перепланировкой, не говоря уже об угрозе безопасности здания в целом.
Зачастую проблематично узаконить уже сделанную перепланировку после капитального ремонта. Более того, она нуждается в большом количестве разрешений и соглашений, на что требуется много времени. Такое количество документов необходимо для соблюдения всех норм Жилищного кодекса РФ, чтобы гарантировать законные права жильцов на проживание в безопасном доме.
Для соблюдения всех правил перепланировки, если она уже сделана, в первую очередь нужно обратиться в бюро технической инвентаризации (БТИ). Создать “проект перепланировки квартиры” в специальной организации, которая имеет допуск к проведению проектных работ. Затем данная организация обязана проверить строительные конструкции и одобрить проведенные работы. Компания «2ПРОЕКТОР» разрабатывает и узаконивает проекты перепланировок с 1999 года. Далее вся собранная документация отправляется в Жилищную инспекцию для одобрения и узаконивания уже сделанной перепланировки. Только так можно одобрить перепроектирование квартиры по закону, чтобы избежать неприятностей. Подробная информация о том, что и где оформлять, чтобы соблюсти все формальности, читайте на странице “Как узаконить перепланировку квартиры” – пошаговая инструкция.
Прочие особенности перепланировки квартир и помещений.
Конечная стоимость узаконенной перепланировки сильно варьируется, всё, как не трудно догадаться, зависит от сложности. Интересный момент – свободная площадь квартиры. Чем больше комнат вы планируете сделать, тем меньше итоговой площади получится – свободное место займут перегородки. А чем меньше “квадратов”, тем, соответственно, меньше цена в случае перепродажи. Не забывайте об этом!
Сроки – это, пожалуй, самая коварная вещь, особенно, при самостоятельной перепланировке и строительстве вообще. В идеале вся перепланировка, включающая в себя начало бумажной волокиты и непосредственно её окончание, должна уложиться примерно в полгода. Но как показывает практика, такое значение не гарантировано. Нередки случаи, когда процесс перестройки затягивается на год, а то и более, жильцу приходится одновременно и жить в недоделанной квартире, и заниматься ежедневными отделочными работами.
Перепланировка – трудоемкое и крайне ответственное занятие. Помните, что сэкономленная копейка в будущем может обернуться против вас – плохое качество материалов даст о себе знать. Та же ситуация и с составлением плана не узаконенной перепланировки. Если сегодня вы сможете каким-либо образом договориться с различными инспекциями, то при продаже квартиры эти «договоренности» могут всплыть, серьезно затруднив процесс.
Что такое перепланировка и переустройство
Переустройство жилого помещения – это «установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт» (ЖК РФ, ст. 25, ч. 1).
Например, замена типичной для советского дома «тройниковой» схемы водоснабжения на более современную коллекторную – это переустройство. Переносы электрических розеток и изменение схемы разводки электроснабжения – тоже переустройство.
У нас вы можете подобрать двухкомнатную квартиру в панельном доме
Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт (ЖК РФ, ст. 25, ч. 2).
Если мы снесли в квартире все перегородки, а потом сделали новые на тех же местах – это не перепланировка. Согласование не потребуется.
Перепланировку в квартире: что можно делать согласно Жилищного кодекса РФ
Чаще всего для проведения перепланировки требуется особое разрешение от контролирующих органов. При этом есть возможность изменить расположение стен в квартире с минимумом расходов и затрат.
Перепланировкой называют такие изменения жилой площади, которые добавляются в технические документы. Если в результате таких действий планируется уменьшение или увеличение жилой и нежилой зон, тогда для этого нужно разрешение жилинспекции.
При этом Жилищный кодекс гласит, что согласование требуется только для преобразований, которые изменяют строительную целостность квартиры. Иные незначительные перемены и работы не нуждаются в легализации. Например, не потребуется согласовывать разбор антресоли или монтаж дверных полотен. Также владелец может монтировать разбираемую перегородку.
Перепланировкой считается остекление балкона, но разрешение для этого не нужно. Однако не должен меняться внешний облик постройки. Особое разрешение нужно, когда проводится остекление балкона в здании, которое является памятником архитектуры.
Без разрешения можно ставить вытяжку и проводить косметический ремонт. Владелец может менять сантехнику и отопительную систему.
Самые частые проблемы при перепланировке квартиры
Пожалуй, самой большой и сложной проблемой, с которой вам придется столкнуться на пути к созданию нового плана вашей квартиры, является бюрократия. Дело в том, что абсолютно все изменения (например, демонтаж, создание дополнительных проемов, смещение и так далее), которые затрагивают стены (даже не несущие) должны производиться исключительно после полного согласования БТИ. Безусловно, можно сместить стены и без разрешения госорганов и, вероятно, вам даже удастся жить в такой квартире без каких-либо проблем. Однако, если в будущем вы захотите продать жилье или подарить его, то это будет невозможно, а кроме того на вас могут наложить штраф и потребовать привести внутреннюю планировку в ее изначальное состояние.
К неявным проблемам, связанным с перепланировкой можно отнести факторы, которые проявляются лишь спустя некоторое время после внесения изменений. Так, сейчас весьма популярны варианты перепланировки однокомнатной квартиры в студию, когда комната отделена от кухни символической аркой или же просто барной стойкой. Однако при реализации такого решения многие даже не предполагают, как такая квартира будет эксплуатироваться. Дело в том, что при совмещении кухни с комнатой требуется установка мощной вытяжки, поскольку все запахи будут распространяться свободно. В том же случае, если в такой квартире планируется проживание 2-х и более людей, то данное решение и вовсе может, со временем, показаться катастрофическим, поскольку оно лишает проживающих хоть какой-то возможности побыть в одиночестве. Поэтому создание проекта перепланировки квартиры лучше доверить профессиональному архитектору, обладающему соответствующей лицензией.
Оформление
Если перепланировать помещение на свой страх и риск, без создания проекта и эскиза, а также последующего согласования, можно получить много проблем. Такие действия законодательно наказуемы.
Владельцев могут оштрафовать, заставить вернуть квартире прежний вид и даже изъять жилье. Без должного оформления перепланировочных действий помещение невозможно продать, а также обзавестись кадастровым и техническим паспортами.
Как оформить перепланировку квартиры – пошаговая инструкция:
- Сбор необходимой документации, создание проекта.
- Заполнение заявления.
- Осмотр жилплощади специалистами жилотдела администрации, представителями застройщика, сотрудниками коммунальных организаций.
- Составление акта техосмотра помещения.
- Получение разрешения или отказа.
- Заключение договора на выполнение строительно-ремонтных работ и их выполнение.
- Проверка приемочной комиссии с оформлением акта приемки.
Затем ведется оформление нового технического паспорта, после чего перепланировку нужно утвердить путем изменения данных Росреестра.
После приема заявления до вынесения решения должно пройти не более 45 календарных дней. При подаче через МФЦ учитываются еще несколько суток, которые требуются для передачи бумаг в жилищный отдел администрации либо в жилинспекцию.
Проводить перепланировочные работы можно в продолжение ближайших шести месяцев. Собственник в заявлении указывает приблизительную дату окончания ремонта. После этого в квартиру прибывает экспертная комиссия, которая выписывает акт приемки. Несколько дней потребуется для получения нового техпаспорта, и неделя – на внесение изменений в Росреестр.
Общее имущество: нюансы
Бывают ситуации, когда перепланировка затрагивает общее имущество собственников многоквартирного дома. Это, например, расширение квартиры за счет тамбура, расширение балкона (да, да, балконные плиты тоже относятся к общему имуществу).
Если у вас подобный случай, и перепланировка сопряжена с присоединением части общего имущества, нужно предварительно получить согласие у всех собственников. Для этого проведите общее собрание.
Что относят к общему имуществу, можно посмотреть в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006.
Необходимость 100% голосов “за” перепланировку, уменьшающую размер общего имущества, зафиксирована 40 статьей ЖК РФ.
Соответственно, когда будете согласовывать перепланировку, в отдел архитектуры вашей администрации помимо стандартных документов приложите:
Также при приемке перепланировки должен будет присутствовать представитель УК (управляющей компании) или председатель ТСЖ (товарищества собственников жилья), в зависимости от способа управления домом.
