Какая перепланировка не требует согласования и разрешения

Что считать перепланировкой, а что нет?

На этот вопрос отвечает жилищный кодекс России, в котором даны определения перепланировке и переустройству.

ЖК РФ Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме:

Таким образом,

если вы хотите сломать перегородки или возвести новые стены — это перепланировка;

если хотите заменить газовую плиту на электрическую — это переустройство;

если надо просто переклеить обои или заменить старую сантехнику на новую без изменения ее местоположения — переделывать техпаспорт квартиры не потребуется, а значит, это не переустройство и не перепланировка.

Если у вас намечен небольшой косметический ремонт, его ни с кем согласовывать не надо. Следует, однако, учитывать время его проведения, чтобы не получать потом претензии от соседей по поводу шума. Если же предстоит провести перепланировку и (или) переустройство, приготовьтесь повозиться с получением на это разрешения. Переустройство согласовывают так же, как и перепланировку, поэтому далее для краткости будет говорить только о последней.

Порядок согласования перепланировки в Москве подробно описан на портале mos.ru. Наша статья описывает общий порядок для жителей всех регионов страны.

Варианты перепланировок трехкомнатных квартир

Как правило, все варианты перепланировки 3-х комнатной квартиры сводятся не к увеличению общего числа комнат, а, наоборот, к их объединению. Основная проблема старых планировок трехкомнатных квартир заключается в крайней тесноте кухни, санузла и неудобном расположении коридора. В связи с этим, при перепланировке одну из маленьких комнат объединяют с кухней, посредством частичной или полной разборки стены. Также возможно увеличение полезной площади санузла, за счет смещения стен отделяющих его от других комнат или же посредством разборки перегородки между ванной и туалетом.

https://youtube.com/watch?v=HPYyPU6_V2s

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Что говорит закон?

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт.

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что точно можно делать?

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

✓

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.

✓

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

✓

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

✓

Можно, но это не точно

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров.

Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Что можно делать с разрешением?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Читайте: Как получить разрешение

Что нельзя делать?

✘

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

✘

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

✘

Делать перепланировки в аварийных домах.

✘

Коротко

✓

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

✘

Перепланировка является законной, если согласован проект и получены разрешающие документы. Варианты проведения переустройства квартиры.

Надоела привычная обстановка в квартире? Хочется снести стены, и расширить помещение? В подобных ситуациях лучшим решением является перепланировка квартиры. Благодаря перепланировке, вы можете расширить ваше помещение, объединить несколько комнат, избавиться от надоедливых кладовок. Большинство квартир в старых домах считаются типовыми, то есть похожи одна на другую, поэтому каких-либо проблем с перепланировкой возникать не должно. Не всегда планировка купленного в новостройке или на вторичном рынке жилья отвечает вкусам и желаниям их хозяев. Как правильно её произвести, не нарушив при этом закон? Как понять, что не является перепланировкой квартиры и какие строительные работы считаются незаконными при отсутствии согласующих документов в 2021 году? В зависимости от методов проведения перепланировку можно условно разделить на несколько вариантов.

Без согласования. Перепланировка без разрешения является не законным способом ее проведения. Кроме того, это является по-настоящему опасной затеей для окружающих, поскольку могут быть повреждены несущие конструкции, что в свою очередь спровоцирует обрушение части здания. А это уже считается преступлением, которое грозит штрафными санкциями, вынесением соответствующего постановления о приведении квартиры в первоначальное состояние и даже уголовным преследованием. Незаконная перепланировка также негативно влияет на цену. Далеко не каждый отважится покупать квартиру, если не в порядке документы. А если квартира приобретается с использованием ипотечного кредита, то банк потребует, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законодательством РФ, и если перепланировка произведена не законно банк просто не даст кредит. Подробнее – Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке.

Самостоятельное согласование. Чтобы узаконить перепланировку необходимо получить разрешающие документы, которые выдает исполнительный надзорный орган. Оформление документов выглядит следующим образом. Нужно сделать или заказать план перепланировки. Его готовит специальная организация обладающая допуском СРО, с учетом пожеланий собственника. В пространстве, в котором производится перепланировка, необходимо выделить зоны с определением главной. Нужно заказать дизайн-проект, в котором специалисты подскажут идеи, а также в какой последовательности лучше двигаться. Затем они представят макет или рисунок интерьера, который получится в результате произведенных работ. Но поскольку это удовольствие является недешевым, можно, исходя из плана перепланировки, представить в уме, как это будет смотреться. Обдумываем все перемещения членов семьи, насколько им будет комфортно жить после перепланировки квартиры. Это необходимо для того, чтобы заранее исключить какие-либо неприятные моменты, которые могут возникнуть. Затем рассчитываем и расставляем на свои места мебель. Не забываем предусмотреть места для хранения вещей и имущества. Теперь, когда проект готов, необходимо дать ему оценку, взвесить все за и против: возможно, что-то добавить или, наоборот, убрать, и обратиться в местную Жилищную Инспекцию с целью получения разрешения на перепланировку. После того как разрешение на производство перепланировки было получено, приступаем к ее проведению, затем в уже отремонтированной квартире делаем замеры вновь, а также заказываем новый технический паспорт. Если по каким-либо причинам было отказано в перепланировке, это решение можно обжаловать в суде.

Требования закона

внесение изменений, связанных с необходимостью корректировки плана квартиры

Принимать решения самим жильцам, даже если они собственники недвижимости, не разрешается: эти вопросы регламентируются Жилищным кодексом РФ, с дополнениями и коррективами, в соответствии с действующими федеральными законами.

Требования к перепланировке квартиры исходят из норм, учтенных СНиП 2.08.01-89, СНиП 2.04.05-91*, СП 54.13330.2011, СаНПиН 2.1.2.2645-10 касательно практически всех разделов, а чаще всего они затрагивают:

сохранение прочностных характеристик всего здания;
отопление;
вентиляцию;
освещение;
санитарно-гигиенические правила;
общие требования к планировке.

Идеальная перепланировка – та, которая удовлетворяет пожелания владельца, и вместе с тем позволяет не нарушить главные заповеди нормативно-законодательных актов:

соблюдение целостности несущих элементов – перекрытий, стен, перемычек, диафрагм жесткости, ригелей и пр.;
обеспечение функций вентиляционных каналов;
соблюдение нижних пределов площадей жилых комнат и подсобных помещений, и др.

Незаконными действиями будут: несанкционированная врезка в общедомовые сети каких-либо устройств, увеличение нагрузок на перекрытия (например, при устройстве перегородок, самовыравнивающихся стяжек или установка тяжелых станков, оборудования, и пр.), а также все, что повлечет ухудшение условий проживания других жильцов.

В квартире нормами предусмотрено наличие всего набора помещений с разными функциями, должны быть: коридор, кухня, спальня, санузел (совмещенный – только в однокомнатных квартирах), кладовка и т.п. Приверженцы квартир-студий должны иметь это в виду.

кухням

Перенесенную газовую плиту нужно отгородить от жилой комнаты перегородкой с плотным притвором.

Не стоит перекраивать жилище таким образом, чтобы кухня или санузел находились над жилой комнатой (кроме первых этажей, где это разрешено).

Санузел не должен напрямую сообщаться с кухней или жилым помещением – только через коридор или тамбур, а двери туалета, ванны или совмещенного санузла могут открываться только наружу.

Расширить кухню или санузел проще всего в сторону примыкающих нежилых помещений — коридора, кладовой, раздевалки и пр., при этом в кухне обязательно должно быть естественное освещение.

Никому непозволительно на лоджии или балконе устанавливать батареи, подключив их путем удлинения отопительных труб центральной общедомовой системы. Теплые полы и обогрев разрешены здесь только в электрическом варианте.

Ограничения вмешательства распространяются также на чердаки и технические этажи, это общедомовое имущество, захват и переустройство которого незаконны.

Итак, перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя? В начале о том, какая перепланировка квартиры не требует разрешения?

О том, можно ли узаконить самовольную перепланировку через суд, и как сделать самостоятельно эскиз или проект, вы можете узнать на нашем сайте.

Варианты перепланировки двухкомнатной квартиры

О первом варианте мы уже говорили чуть выше, он предполагает объединение кухни с одной из комнат и использование образовавшегося свободного пространства для размещения там столовой или гостиной. Второй вариант предполагает внесение изменений в планировку коридора. Он весьма популярен в связи с тем, что в хрущевках, как правило, очень маленькие прихожие и узкие коридоры, поэтому их расширяют за счет смещения одной из комнат. Третий вариант, пользуется популярностью у семей, где имеются дети. Его реализация предполагает разделение одной из комнат на две части при помощи установки новой стены. Однако следует отметить, что это возможно только в тех случаях, когда в обеих комнатах, после перепланировки будет по окну.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

Регистрируем изменения

После того, как перепланировка завершена, пригласите специалиста из БТИ. Он проверит, все ли соответствует проекту, выполнит необходимые замеры, и на их основании в БТИ изготовят новый техпаспорт. Также надо заказать в кадастровом органе у аттестованных кадастровых инженеров новый техплан квартиры в электронном виде.

Далее техплан, техпаспорт и все ранее полученные документы нужно отнести в отдел архитектуры районной администрации (или в МФЦ).

Будет собрана приемочная комиссия, которая посетит вашу квартиру и осмотрит место перепланировки на предмет несоответствий. Если их не окажется, вам выдадут акт приема перепланировки и решение о ее законности.

Осталось внести произошедшие в квартире изменения в кадастр. В МФЦ или Росреестр подайте заявление, приложив акт приема перепланировки вместе с решением о ее соответствии законодательству, техпаспорт и техплан, и свидетельство о собственности (или выписку из ЕГРН) на квартиру.

Результатом ваших стараний будет новая выписка из ЕГРН с обновленной планировкой квартиры.

Общее имущество: нюансы

Бывают ситуации, когда перепланировка затрагивает общее имущество собственников многоквартирного дома. Это, например, расширение квартиры за счет тамбура, расширение балкона (да, да, балконные плиты тоже относятся к общему имуществу).

Если у вас подобный случай, и перепланировка сопряжена с присоединением части общего имущества, нужно предварительно получить согласие у всех собственников. Для этого проведите общее собрание.

Что относят к общему имуществу, можно посмотреть в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006.

Необходимость 100% голосов “за” перепланировку, уменьшающую размер общего имущества, зафиксирована 40 статьей ЖК РФ.

Соответственно, когда будете согласовывать перепланировку, в отдел архитектуры вашей администрации помимо стандартных документов приложите:

Также при приемке перепланировки должен будет присутствовать представитель УК (управляющей компании) или председатель ТСЖ (товарищества собственников жилья), в зависимости от способа управления домом.

Перепланировка в панельном доме

Особенности проектирования заключаются в следующем:

составленный план должен соответствовать строительным и иным нормам, установленным в законодательстве для многоквартирных домов панельного типа;
на допустимость тех или иных изменений может повлиять ветхость здания и общее техническое состояние стен;
учитывается нагрузка на каждую несущую конструкцию: нельзя допускать сооружения проёмов в одном и том же месте на разных этажах;
из-за меньшей нагрузки, возможно, изменения в перепланировке в квартирах верхних этажей вносятся гораздо легче, нежели квартир на нижних этажах панельного дома.

Как согласовать проем в несущей стене

Чтобы сделать проем в несущей стене по всем правилам, нужно вначале получить от автора проекта дома заключение на возможность устройства проема в несущей стене.

Всего для перепланировки нужно два документа:

проект перепланировки;
техническое заключение о возможности ее проведения.

При стандартной перепланировке оба документа составляет проектное бюро, которое состоит в саморегулируемой организации проектировщиков. Мы как раз являемся такой компанией и готовим проектную документацию по перепланировкам.

Но если затрагиваются несущие стены, техническое заключение в обязательном порядке должен составлять автор проекта дома.

Можно сразу заказать авторам проекта дома и проект перепланировки, и техническое заключение. А можно за проектом обратиться в проектное бюро, а у автора проекта дома заказать только заключение.

Заказать проект у проектировщика, а не у автора проект может быть более выгодным решением: обычно это стоит дешевле, а еще в проектном бюро подскажут, к кому и куда обращаться. Разобраться будет проще.

Разрешение от Мосжилинспекции на перепланировку выдано на основании проекта, разработанного в нашей компании — АПМ-1, и технического заключения от автора проекта дома — МНИИТЭП.

https://youtube.com/watch?v=8sFMIjvD1Js

https://youtube.com/watch?v=j4VVhuRsIs4

https://youtube.com/watch?v=jK2jZM1ZsX8

Перепланировка по закону

К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам. А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле. Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. «Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.

Основные этапы согласования

Если говорить об алгоритме согласовательных процедур, видимых изменений в нем не произошло. Прежде, чем приступать к проектированию, стоит отправиться в согласующий департамент местной администрации, чтобы получить предварительную консультацию. Специалисты помогут определить пути максимально быстрой и экономной перепланировки, а также спланировать процесс согласования.

Далее придется посетить жилищную инспекцию, где составить необходимое заявление и приложить к нему оформленные в БТИ план квартиры и экспликацию. Затем, в зависимости от вида перепланировки, придется оформить ее эскиз или обратиться в специализированную организацию для разработки проекта. Важно знать, что такая структура должна работать на основе официального разрешения и иметь допуск СРО

Что является перепланировкой?

Что считается перепланировкой в квартире? Не всегда собственник сходу может разобраться, что считается перепланировкой, а что – нет.

Ликвидация одних и устройство других стен и перегородок в квартире. Перенос стен и (или) перегородок приведет к изменениям плана квартиры – помещения изменятся в линейных параметрах пространств, а это и есть не что иное, как перепланировка.
Перенос двери считается перепланировкой квартиры?

Перенести дверь – значит, изменить план. На чертеже плана на месте прежней двери будет сплошная линия стены или перегородки, а обозначение входа в комнату появится в другом месте. Да, это перепланировка.

Другие варианты:

если между уборной и ванной комнатой убрали разделительную перегородку, и вместо двух отдельных помещений стало одно – разумеется, это планировка, как и при объединении санузла или кухни с кладовкой;
когда внутри самой ванной комнаты установили душевую кабину вместо громоздкой ванны, переместили в угол умывальник, в результате чего высвободилось место для установки биде, то это не относится к перепланировке, так как привязка стен, перегородок, дверей продолжает соответствовать техническому паспорту.

Пошаговая инструкция: как узаконить перепланировку и переустройство

Сразу предупредим – это будет не быстро. В среднем процесс занимает 2,5 месяца.

1. Собираем документы: в том числе проект, заказанный у организации с допуском СРО (проект нужен в случаях, если вы собираетесь менять инженерные сети, делать проемы в несущих стенах. Если вы планируете простую перепланировку, то можно сделать так называемый «эскиз» — нарисовать планируемые изменения самостоятельно). Подробный перечень документов можно посмотреть на сайте ЦМУ. Тем более, что документы вы будете сдавать именно туда (можно в МФЦ, но ЦМУ быстрее)

Обратите внимание, что вы должны будете прийти на сдачу документов вместе со всеми собственниками жилья. Или же приложить письменное согласие от них, заверенное нотариусом

Фото https://ru.depositphotos.com/

2. Сдаем документы в ЦМУ. Ждем максимум 45 дней. Получаем разрешение.

3. Делаем ремонт.

4. Вводим обновленное жилье в эксплуатацию: вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров и фиксации изменений, получаем от них акт и подписываем его у проектировщиков, УК и в администрации. У тех, кто занимался обмерами, берем техплан на диске.

5. Снова собираем пакет документов и подаем его в ЦМУ. Можно напрямую обратиться в Росреестр или сделать это через МФЦ. И, наконец-то, получаем выписку с новой планировкой!

Есть еще один вариант. Планировку можно узаконить постфактум, через суд. Тут действовать надо будет так:

1. Идем в архитектурный отдел администрации с заявлением, в котором пишем, что перепланировка уже есть.

2. Вызываем сотрудника БТИ для замеров.

3. Самое сложное: получаем разрешения от СЭС, пожарных и управляющей компании.

4. Опять же – заказываем проект у организации с допуском СРО (тут уже эскизом не обойтись).

5. Обращаемся в суд.

6. Далее в зависимости от решения суда. При одобрении перепланировки – опять БТИ, акт приемки и далее Росреестр. В случае отказа – квартиру придется вернуть в исходное состояние. И, кстати, в не зависимости от решения суда, придется заплатить штраф за самовольную перепланировку.

В общем, желание все сделать «под себя» в новой квартире может обернуться долгими хождениями по инстанциям или же оплатой услуг тех, кто это сделает за вас. Но не все так уж страшно.

Какую перепланировку можно делать без разрешения, а какую придется согласовывать