Как узнать и рассчитать кадастровую стоимость жилого дома

Как формируется КС

В соответствии с ФЗ № 237 и , для построения модели оценки частных домов бюджетные организации должны собрать достаточный объем достоверной информации об объектах. К обязательным характеристикам относят следующие:

субъект РФ, в котором расположен объект;
кадастровый номер частного дома;
категория земельного участка;
назначение и вид помещения в соответствии со ст. 17 .

Кроме того, ч. 4, 5 ст. 8 устанавливает, из чего складывается кадастровая стоимость частного дома:

количество этажей, в том числе подземных;
сведения о помещениях, относящихся к общему долевому имуществу;
материал наружных стен;
год ввода в эксплуатацию;
номер регистрации в государственном реестре лиц, выполнявших кадастровые работы;
информация об отнесении дома к специализированному, социальному или коммерческому жилью.

Перечисленные пункты определяют, от чего зависит цена дома.

Для уточнения сведений собственникам предлагается подать декларацию, которую бюджетные организации рассмотрят в порядке, установленном . К документу рекомендуется приложить материалы, содержащие сведения о частном доме, например, технический паспорт.

Таким образом, на законодательном уровне установлено, что входит в кадастровую стоимость дома.

КС определяется без учета ограничений и обременений. Исключение составляют публично-правовые ограничения. Также не учитывается степень благоустройства, архитектурные формы и наличие инженерных коммуникаций.

Инструкция для владельца недвижимости в 5 простых шагов

Есть несколько способов, как взять выписку из кадастра о конкретном объекте. Мы предлагаем наиболее простой из них. Это может понадобится при заключении сделки или в случае, если вы не согласны с налогами, которые начисляют на имущество.

Росреестр – оператор между базой данных и населением

Необходимо сделать запрос в ЕГРН. В реестре хранятся все данные по зарегистрированной недвижимости на настоящий момент и в ходе всего периода ее эксплуатации. Каждый новый собственник квадратных метров обязан занести здание в этот список, иначе оно будет считаться самостроем. С ним нельзя будет проводить никакие официальные манипуляции, а также владелец будет подвергаться штрафам и налогам за несоблюдение регламента постановки на учет.

Сделать запрос напрямую в ЕГРН нельзя, необходимо это делать через Росреестр. У оператора есть сайт – https://rosreestr.ru/site/.

Проходим по вкладкам: Физическим лицам – Государственный учет – получить выписку из ЕГРН о КС объекта недвижимости. Появляется формула, по которой каждый человек без регистрации и указания своих паспортных данных может рассчитать кадастровую стоимость по номеру дома, так как база открыта для всех.

Появляется анкета, введите в нее данные об участке земли, квартире или частном коттедже. Заполните все поля, отмеченные восклицательным знаком, и получите последние сведения. Если собственник не проводил оценку, как это положено, раз в 5 лет, они будут неактуальными.

Предложим иной вариант.

Обращение в палату

Следует узнать, где находится присутственное место

Обратите внимание на часы работы и возможность записи через электронный портал Госуслуг, так как живые очереди и перерывы на обед вместе с бумажной волокитой могут попортить нервы

Еще проще – зайти в МФЦ. Многофункциональные центры предлагают помощь населению в этом вопросе за небольшую плату, но зато с комфортом и приятным обслуживанием.

Составление заявления – важный шаг до того, как получить кадастровую оценку дома

Заполнение происходит по образцу и от руки. Обычно в местах ожидания предусмотрены столы и образцы, по которым можно самостоятельно заполнить бумагу. Если вы решили обратиться в МФЦ, то за вас это сделает оператор, а вам понадобится только отвечать на вопросы и поставить подпись. Это снизит риск допустить ошибку.

Предоставление документов

Подготовьтесь к тому, что с вас потребуют:

собственный паспорт;
квиток или чек об оплате государственной пошлины;
договор купли-продажи, дарения, наследования или другие бумаги, подтверждающие ваше право собственности.

Заберите расписку, что справки приняты в обработку

Вся документация, принесенная вами, не остается в центре, а лишь копируется и протоколируется. После этого оператор МФЦ или сотрудник Кадастровой палаты обязан выдать вам подтверждение факта вашего обращения, а также то, что вы принесли документы. Под всем вышеперечисленным будет поставлена дата и подпись, а также число, когда вам необходимо повторно прийти и забрать долгожданную оценку.

Получите справку

Здесь есть два варианта, они оговариваются во время подачи заявления. Либо вы сами приходите за документом, либо его отправляют почтой по указанному вами адресу. Первый способ намного быстрее.

На фото пример, как она выглядит:

Получение выписок из ЕГРН

И все же вариант с интернет-запросом кажется намного проще. А еще лучше то, что не нужно платить ни государственную пошлину, ни за услуги оператора МФЦ. Для этого необходимо только быть пользователем ПК, иметь подключение к интернету и правильно заполнить анкету. Результат придет быстрее, чем при обращении в вышеперечисленные органы.

Что собой представляет кадастровая стоимость

С 1 января 2017-го года вступил в силу , в соответствии с которым во всех субъектах РФ с 2020-го года оценочные процедуры будут проводиться по единой методике.

Для того чтобы владельцы собственности могли понять, какая цифра вносится в Единый государственный кадастр, необходимо объяснить, что это такое – кадастровая стоимость объектов.

Уполномоченные органы проводят оценку на основе информации о рыночной цене недвижимости с использованием методик, установленных законодательством. Согласно , стоимость объекта не должна быть выше рыночной.

Объективное определение КС – ответственное мероприятие

Поскольку этот фактор существенно влияет на размер налогов, важно понимать, от чего зависит и как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости

Например, на цену земельного участка могут влиять разные факторы:

экономическая ситуация в регионе;
удаленность от ценообразующих факторов: участки вдали от крупных городов и в престижном районе населенного пункта оценивают по-разному;
категория земельного участка – земля сельхозназначения имеет иную цену, чем надел, отнесенный к поселению;
виды разрешенного использования (ВРИ). Так, земля для дачного строительства стоить дороже, чем участок с ВРИ, например, «садоводство»;
наличие «недостроя» или зданий и прочие.

Стоит также упомянуть, откуда берется кадастровая стоимость недвижимости, то есть как и кто ее определяет. Оценку проводит эксперт на основании одного из методов массовой оценки:

сравнительного — предпочтительный подход, при котором стоимость вычисляется путем анализа сделок купли-продажи аналогичных объектов в регионе;
доходного — основывается на возможной прибыли от недвижимости, например, от аренды;
затратного — актуален для оценки земель общего пользования, когда необходимо учесть расходы, к примеру, на периодический ремонт или строительство дорог;
комбинированного — сочетает предыдущие подходы.

Индивидуально рассматриваются объекты, оценить которые с применением методов массовой оценки невозможно.

Кто может устанавливать КС объекта

Анализировать сведения о недвижимости и рассчитывать показатели могут лишь организации, которые имеют допуск к осуществлению этого вида деятельности.

Мероприятия по определению кадастровой стоимости проводятся по определенному алгоритму. Предлагаем вкратце обсудить, как исчисляется КС объекта. Как правило, в оценочные работы входит:

установление факторов, влияющих на конечную оценку;
категорирование земельных участков по оценочным зонам (имеют одинаковое целевое предназначение и разрешенное использование) или группам на основании идентичности (для всех остальных недвижимых объектов);
собственно расчет КС объектов недвижимости, входящих в одну зону или группу.

Важно понимать, кто устанавливает кадастровую стоимость имущества и может вносить сведения в Госреестр. Такими полномочиями наделена Кадастровая палата, которая называется также Федеральной Службой Кадастра и Картографии (ФСКК)

Эта организация имеет право рассчитывать КС любой недвижимости:

частного дома,
квартиры,
гаража,
земельного надела.

Но поскольку оценкой занимаются и независимые эксперты, возникает вопрос, кто утверждает результаты КС. Как следует из законодательства, эта процедура – прерогатива региональных органов власти.

Переоценка стоимости и ее оспаривание сегодня

В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
жилое помещение (квартира, комната);
гараж, машино-место;
единый недвижимый комплекс;
объект незавершенного строительства;
иные здание, строение, сооружение, помещение ( НК РФ).

В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.

Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.

Существует три варианта внесения правок в ЕГРН:

если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;
если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;
если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.

Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.

Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.

Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.

Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:

в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;
в суд ( НК РФ) — процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.

Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.

Где можно узнать КС дома

Каждому объекту присваивается кадастровый номер, без которого невозможно совершение любых сделок. Эта комбинация цифр позволяет собственникам узнать кадастровую стоимость дома в Росреестре по адресу бесплатно одним из двух способов:

заполнив форму запроса сведений на официальном сайте;
запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Если запрос направлялся в электронном виде, с помощью номера заявки собственник может .

На указанном сайте подробно объясняется, как самому проверить кадастровую стоимость дома по кадастровому номеру и получить достоверную информацию без посещения МФЦ или Росреестра.

Если не известен кадастровый номер, в форму следует внести адрес. Это поле привязано к адресному классификатору, поэтому заполнив предложенные графы, несложно найти нужный дом. После нажатия кнопки «сформировать запрос» откроется страница с данными о недвижимости.

Как оспорить кадастровую стоимость дома

Если показатель стоимости будет завышен, это приведет к выплате увеличенных налогов. Это становится проблемным вопросом, как для обычных граждан, так и для юридических лиц.

Решение проблемы одно – снижение кадастровой стоимости. Давайте подумаем, как это можно сделать.

Шаг №1. Подготавливаем всю документацию по проведению оценки

Если вы уверены, что ваши налоги стали выше из-за неправильной оценки стоимости недвижимости, требуйте корректировки. Для этого вы подготавливаете документы по недвижимости, а оценщики сделают все остальное.

Когда в результатах прежних и новых расчетов будет разница, можно обжаловать показатель, предоставленный госучреждением.

Стоит отметить, что в начале этого года коммерческим организациям запретили заниматься расчетом таких показателей. Сегодня этим делом занимаются специальные учреждения, которые создаются в регионах страны. Это нововведение будет работать с 2020 года.

Шаг №2. Кадастровая Палата

Если возник спорный момент, нужно со всей документацией идти в Кадастровую Палату. В ней есть специальные комиссии, которые занимаются данными вопросами.

Там вы пишите соответствующее заявление о вашем несогласии с результатами расчетов и о пересмотре соответствующего показателя.

В дальнейшем, таких комиссий не будет. Со временем спорные вопросы по завышенному или заниженному показателю стоимости будут решаться в суде.

Шаг №3. Поиски компании, которая имеет право рассчитывать нужный показатель

Наличие в вашем регионе бюджетной комиссии по оценке стоимости недвижимости, освобождает вас от права выбора. Вы обращаетесь именно туда.

Если действие закона еще не затронуло ваш регион, найдите оценщиков самостоятельно.

Шаг №4. Ожидание результатов

Специальная комиссия, которая рассматривает ваше заявление, может принять только одно из двух решений. Либо ваши требования будут удовлетворены, либо вам откажут.

Все зависит от того, насколько точно была проведена оценка стоимости жилья. Если вы не согласны с решением комиссии, у вас есть возможность попробовать добиться справедливости через суд.

Можно ли доказать использование недостоверных сведений при оценке

Кадастровый инженер, занимаясь вопросом присвоения кадастровой стоимости целому многоквартирному зданию, квартире, частному дому или участку земли, опирается на множество факторов.

Если один из них учтен неверно, произошла техническая ошибка или виной стал человеческий фактор, можно направить обращение об исправлении ошибок. В качестве доказательств могут быть представлены данные из БТИ и другие технические документы.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, рассчитанная неверно, влияет на величину налога. Гражданин может потребовать возврат излишне уплаченных налогов только за 3 последних года.

Как рассчитать кадастровую стоимость дома?

Для расчета кадастровой стоимости используются следующие показатели

Срок эксплуатации недвижимости, чем старше дом, тем меньше его кадастровая стоимость,
Материал, используемый для строительства дома, чем долговечнее материал, тем выше стоимость,
Площадь земельного участка, а также площади самого жилого помещения, чем больше площадь, тем больше стоимость,
Имеющая инфраструктура вокруг земельного участка, удаленность от города, наличие инженерных коммуникаций и подъездных путей влияет на финальную кадастровую стоимость напрямую,
Средняя стоимость недвижимость в регионе.

Сама формула расчета кадастровой стоимости достаточно сложна для простых обывателей и зависит от дополнительной информации, полученной из альтернативных источников изучения рынка недвижимости в регионе. А сам процесс оценки остается не прозрачным для налогоплательщиков.

Порядок

Весь процесс оценки кадастровой стоимости состоит из 5 этапов:

Власть субъекта (региона) РФ принимает решение о проведении переоценки стоимости земель. Данное решение передается в местное отделение Росреестра (отвечает за кадастровый учет всей недвижимости).
Росреестр составляет конкретные списки земельных наделов, которые подлежат переоценке. Как правило, эти списки включают в себя большое количество рядом находящихся наделов. Впоследствии, участки объединяют в кадастровые кварталы для упрощения определения стоимости (см. ниже).
Росреестр привлекает к оценке оценочную организацию, которая выполняет все необходимые работы по определению кадастровой стоимости.
После выполнения оценочных работ результаты передаются Росреестру, а тот отправляет их на утверждение властям субъекта РФ.
После утверждения, новая КС вносится в реестр недвижимости (ЕГРН).

Частота

Пункт 3 Постановления Правительства № 316 определил, что переоценка кадастровой стоимости производится не реже, чем 1 раз в 5 лет.

Как определяется

Процесс непосредственно оценки кадастровой стоимости земельных наделов состоит из следующих этапов.

Деление земли на кадастровые кварталы. В один такой квартал входит сразу несколько земельных наделов, что призвано облегчить определение кадастровой стоимости каждого из них.

Определение средней КС для каждого кадастрового квартала

При определении средней кадастровой стоимости обращается внимание на 2 основных показателя: вид целевого использования надела и средняя рыночная цена. Об отличии кадастровой м рыночной стоимости читайте тут

Подробней о факторах, влияющих на определение КС, читайте в другой статье.

Определение КС земельных наделов. Цену одного квадратного метра умножают на площадь конкретно взятого земельного надела.

Оформление результатов и передача их в Росреестр.

Составление акта

По итогу на каждый участок составляется акт определения КС. Форма акта утверждена Приложением к Приказу Минэкономразвития № 222.

В документе указывается следующая информация:

Номер кадастрового квартала, к которому был отнесен земельный участок.
Номер земельного участка в кадастровом квартале.
Реквизиты документа, на основании которого проводилась оценка КС.
Исходный номер ЗУ, если при проведении работ определялась КС для ранее неучтенного участка.
Категория земель, куда относится данный надел и реквизиты документов, в соответствии с которыми данная категория была установлена.
Вид целевого использования надела и реквизиты документов, в соответствии с которыми этот вид был установлен.
Площадь участка. При необходимости, указывается исходная и уточненная (если проводилось уточнение границ надела) площадь.
Стоимость квадратного метра земли в данном кадастровом квартале.
Общая стоимость земельного участка.

Итоги

вносится в ЕГРН

С этого времени измененная КС будет влиять на величину налоговой базы земельного надела, что определено статьей 391 Налогового Кодекса Российской Федерации.

То есть, при изменении кадастровой стоимости от этого зависит и величина налога на землю.

Назначение кадастровой стоимости объекта

Данное определение введено государством для организаций, занимающихся учетом и распределением имущества, но основное предназначение кадастровой стоимости это расчет налогов на недвижимость.

Государство оценивает стоимость на основании ФЗ РФ ст. 390 НК РФ и ст. 402 НК РФ

Так как все, что находится на его территории, необходимо описывать, считать, отслеживать те или иные изменения, была создана единая база кадастра недвижимости. Значащаяся там стоимость каждой квартиры, дома, участка земли и другого объекта служит основным параметром для расчета налогов.

Для чего нужна кадастровая стоимость?

для уплаты налога на имущество;
наследование объекта недвижимости (оплата пошлины);
для приватизации;
продажи квартиры или земельного участка;
оформления кредита (дом предоставляется как залог);
аренды муниципальной недвижимости;
оспаривания прав в суде.

Из чего складывается кадастровая стоимость?

местонахождение объекта;
материалы постройки (их долговечность, период использования на момент оценки и т.д.);
цели использования, установленные государством относительно конкретного объекта;
пригодность для проживания или коммерческой деятельности;
площадь недвижимости;
количество этажей в здании;
наличие базовых и дополнительных коммуникаций, оборудования;
уровень благоустроенности.

Но последние 5 лет разница между ними сокращалась на 20%, таким образом, показатели практически сравнялись. Теперь налоговая база по объекту сейчас все ближе к его рыночной стоимости, так что в некоторых случаях кадастровая цена идентична реальной.

Как узнать кадастровую стоимость объекта?

Соответствующую информацию предоставят собственнику бесплатно по кадастровому номеру или фактическому адресу объекта на сайте Росреестра, получить стоимость можно онлайн заполнив форму.

Нажмите на изображение выше для просмотра как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн с сайта Росреестра

Запросы можно подать одним из нескольких способов:

Онлайн – сайт Росреестра предоставляет доступ к информации в разделе «Справки» по объектам в режиме онлайн.
Лично – посетив Кадастровую палату или МФЦ, гражданин может получить документ в печатном виде.
По – к этому способу обращаются, если в Росреестре не нашлось данных объекта. Смотрите пример ниже.

Нажмите на изображение выше чтобы узнать кадастровую стоимость на карте

На публичной кадастровой карте России необходимо найти населенный пункт, улицу, сам дом, узнать его стоимость, разделить на общую площадь и умножить на площадь искомой квартиры.

Причины завышения

К сожалению случается, что стоимость указана неверно – намного выше, чем рыночная. Особенно это заметно, когда оценка была произведена сразу после покупки, ведь предстоит платит большие налоги.

Почему это случается? Факторов много, например, намеренное увеличение цены на соседние участки в объявлениях. Соседи делают это с целью затем при торгах скинуть крупную часть из указанного ценника, а агентства по кадастру опираются на эти ложные сведения.

Также ошибки случаются из-за вины оценщиков, которые просто не выезжают на объект, а заполняют бумаги в кабинете. Они не могут оценить наличие подъездной дороги и ее состояния, подведения коммуникаций к дому, уровня благоустроенности территорий, поэтому пишут все по средним стандартам.

И последнее – это незаконные сделки между агентствами и, например, страховыми компаниями. Вторым выгодно, чтобы объект имел наиболее высокую цену, поэтому они договариваются с нечистыми на руку оценщиками.

Если вы попали в такую ситуацию, необходимо бороться за правильный расчет, иначе придется отчислять завышенные проценты.

Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет

Рыночная стоимость или, как ее еще называют, оценочная стоимость квартиры — это цена, за которую ее продают и покупают. Ее указывают в объявлениях о продаже недвижимости и договорах купли-продажи.

На рыночную стоимость влияет много факторов: город, район, инфраструктура, возраст дома, качество отделки, этаж, вид из окон и даже соседи. Также имеет значение ситуация в экономике и на рынке недвижимости. Даже у двух одинаковых по планировке квартир в одном доме рыночная стоимость может быть разной.

Рыночную стоимость квартиры обычно определяет продавец или риелтор. Иногда рыночную цену недвижимости определяет оценщик. Его привлекают, если нужно заключение — например, для банка, который выдает покупателю ипотеку.

Из чего складывается кадастровая стоимость дома

При расчете кадастровой стоимости дома применяются достаточно сложные математические формулы, основу которых составляют данные, формируемые из внутриэкономических и рыночных факторов. Стоит выделить наиболее важные из них:

Площадь дома и территории на которой он расположен (несмотря на то, что земельный участок и индивидуальная постройка учитываются в государственном реестре как разные объекты, при вычислении кадастрового показателя они неразделимы. Причина тому – возможность получения различных благ с прилегающей территории);
Инфраструктурное развитие района расположения дома (на показатель окажут влияние коммунальное обеспечение, наличие дорожного полотна и его качество, наличие учреждений социального назначения и общее благоустройство);
Среднеарифметический показатель стоимости квадратного метра (цены варьируются в зависимости от региона расположения недвижимости. То есть, где миграционный поток рабочей силы больше, там цена за квадратный метр будет выше);
Изношенность постройки и год ее возведения (при расчете учитывается долговечность материала, возможный износ несущих конструкций и коммуникаций. Чем старее дом, тем больше вложений он требует, а значит кадастровая стоимость ниже. Исключения составляют постройки, имеющие культурную или историческую ценность).

Как рассчитывается кадастровая стоимость дома

Разобраться в формулах, используемых при расчете показателя, простому обывателю довольно сложно. Поэтому в нашей статье мы хотим ознакомить вас с основными показателями, которые оказывают непосредственное влияние на окончательную сумму.

В принципе, это те же показатели, от которых зависит стоимость недвижимости на рынке.

Показатель 1. Дата возведения дома

Возраст дома имеет достаточно большое влияние на расчеты. Когда речь не идет о зданиях, которые представляют историческую и культурную ценность, дата строительства оказывает понижающее действие.

Дело в том, что чем старше дом, тем в худшем состоянии находятся его основные показатели, как несущие конструкции, фундамент, коммуникации. Чтобы привести такое строение в порядок, нужны большие затраты.

Но показатели снижения стоимости в связи с годом строительства дома неодинаковы. Они могут отличаться даже в пределах одной деревни. Так происходит из-за влияния другого показателя, а именно материала, из которого построен дом.

Некоторые материалы более долговечны, например, кирпич, срок эксплуатации которого приравнивается к ста годам. А вот деревянные постройки менее устойчивы ко времени. Их срок использования – 50-60 лет.

Показатель 2. Площадь дома вместе с прилегающим участком

Формула расчета стоимости недвижимости обязательно содержит показатели размеров. Ведь она напрямую зависит от площади объекта. Чем больше здание, тем выше на него цена. Та же история и с прилегающей к дому территорией.

Если объектом продажи является частный дом, то необходимо знать, что земельный участок продается вместе с ним. Несмотря на тот факт, что регистрация этих двух объектов в Едином государственном реестре происходит по отдельности, их реализация осуществляется «в комплекте».

Чем больше площадь земли, тем выше кадастровая стоимость. От размеров участка зависят объемы материальной выгоды, которые он может принести владельцам.

Показатель 3. Развитость инфраструктуры

Для жителей сельской местности вполне понятно различие в стоимости большого частного садового дома на приличном участке земли, но удаленного от города, и небольших по площади коттеджей, построенных на земле, предназначенной под ИЖС.

Так происходит из-за того, что чаще всего садовые товарищества не имеют ни нормальных дорог, ни школы или детсада, никаких основных благ проживания. К ним не подведены ни газ, ни вода. Все перечисленные блага есть на обжитых маленьких территориях.

Таким образом, становится понятным, почему кадастровая стоимость большого дачного домика ниже, чем у маленького жилого дома.

Показатель 4. Определение средней стоимости в целом по региону

Существует определенная зависимость стоимости недвижимости от места ее расположения. Если это высокоразвитый регион, то и жилье там будет стоить дороже.

В таких регионах у людей выше зарплата, соответственно, они могут себе позволить недвижимость дороже. В экономически слаборазвитых регионах, стоимость жилья ниже.

Именно поэтому во время проведения расчетов кадастровой стоимости будет использоваться не цена на жилье в конкретном регионе, а средний показатель по стране.

Так, при равности остальных показателей, собственник недвижимости в Надыме будет выплачивать большие налоги, чем собственник идентичного жилья в Челябинске. Эта схема относится к частным домам и квартирам в многоквартирных домах.

Выписка из ЕГРН

Единый государственный реестр недвижимости – это огромная всероссийская база данных, где можно найти информацию о любой квартире, доме, жилом, нежилом объекте, земельном участке. Подать запрос туда может любое физическое или юридическое лицо. Там, среди прочей информации, указывается и кадастровая стоимость объекта.

Выписку из ЕГРН можно получить тремя способами:

в электронном виде онлайн на сайте Росреестра;
запросом по почте в территориальное отделение Росреестра;
в территориальном центре госуслуг «Мои документы».

Через МФЦ брать выписку менее удобно, к тому же времени на ее подготовку уйдет больше. Есть специальные проверенные службы, в которых можно заказать сбор необходимой информации.

За небольшую плату частные сайты в короткие сроки предоставят выписку любому желающему. Это вполне легальная услуга: организации выкупают доступ к открытым сведениям по API на постоянной основе и продают собственникам или иным лицам с хорошей скидкой.

Так например мы заказываем пакетно по 75 рублей за штуку выписки из ЕГРП на проверенном сервисе.

Кадастровая стоимость дома