Как искать место под торговлю продуктами питания?
Хорошие места для открытия магазина:
- Рядом с транспортными узлами.
- В жилом квартале с многоэтажками.
- В новом или строящемся районе, где наилучшие места еще не заняты.
- На первом этаже популярных торговых центров.
- С выходом на людную улицу.
Важно учитывать расстояние до конкурентов:
- До ближайшего крупного супермаркета должно быть, по крайней мере, 10 минут ходьбы.
- Не стоит располагаться рядом с другим продуктовым магазином.
Найти хорошие помещения — большая проблема. Такие помещения зачастую даже не доходят до газет и сайтов с объявлениями: их расхватывают соседние предприниматели, а также друзья и знакомые. Если нет таких знакомств, можно обратиться к агентам по поиску недвижимости. Хороший агент может оперативно сообщить, если подходящее помещение стало доступно.
На что обратить внимание:
- Наличие подъездных путей для транспортных средств, достаточного ли они размера.
- Как будет происходить процесс разгрузки товаров и оборудования.
- Нужна ли парковка.
- Нужно ли подготовить помещение или оно уже готово, разрешит ли собственник ремонт.
- Как в доступном пространстве разместить все необходимые помещения: торговый зал, туалет, складские и подсобные мощения.
О том, как правильно выбрать помещение под магазин и какая недвижимость подходит для ведения коммерческой деятельности, мы рассказывали тут.
Что нужно знать?
- Опросите предыдущих арендаторов о собственнике, о контролирующих органах, о количестве покупателей, и почему они больше не ведут торговлю в этом месте.
- Уточните у собственника объем дополнительных платежей на ЖКХ, вывоз мусора и прочее.
- Попробуйте подсчитать поток людей в рабочие и выходные дни.
- Проконсультируйтесь о соответствии помещения всем правилам, законам и нормам с опытным человеком, например, с бывшем инспектором.
Снимать или покупать?
Ведение торговли и управление коммерческой недвижимостью — это разные виды бизнеса. Поэтому крупные торговые сети, как правило, не занимаются покупкой или строительством торговых помещений, а только арендуют их.
Невозможно предугадать, будет ли магазин успешен или нет. При аренде помещения вы можете легко закрыться и переехать на другое место, если по каким-то причинам данная локация оказалась неудачной. А если вы уже вложились в покупку торговых площадей, то это может стать мертвым грузом для бизнеса.
В то же время покупка помещения под магазин может быть, как минимум, удобным решением для некоторых предпринимателей: например, семейный магазинчик, когда торговые помещения располагаются по соседству с квартирой или домом, где живут хозяева.
Также возможен особый тип договора, где аренда предполагает последующий выкуп помещения.
С оборудованием или без?
Новичку лучше купить уже существующий магазин с оборудованием и готовой планировкой помещений. Это проще, чем открытие нового магазина, и убережет от лишних ошибок.
Набравшись опыта и ориентируясь в санпинах, можно открывать магазины с нуля, перестраивать помещения и закупать необходимое оборудование.
Проблемы с ценниками
Ни одним законом не предусмотрено строгих критериев оформления ценников. Ценник – это символ, описывающий основные свойства товара. В зависимости от фантазии и фирменного стиля магазина ценники могут быть представлены на бумажном или электронном носителе, а также могут быть размещены на стенде или написаны на грифельной доске.
В зависимости от вида продаваемой продукции на ценнике в обязательном порядке должно указываться:
- для одежды: наименование магазина, страна производитель, цена за единицу, используемый для производства изделия материал, дата составления ценника;
- для продовольственных товаров: наименование магазина, наименование товара, код товара, его сорт, состав продукта, объем, цену за единицу, если товар весовой то и стоимость в зависимости от количества грамм, срок годности, дату изготовления и подпись ответственного за сортировку лица;
- для непродовольственных товаров: наименование магазина и товара, его характеристики, страна производитель, цену за единицу;
- медикаменты: наименование препарата, фармакологические свойства, страна изготовления, срок годности продукции и дата составления ценника, стоимость препарата.
В случае выявления несоответствий предприниматель, ведущий нечестную и недобросовестную деятельность, может быть привлечен к административной ответственности. Вариантов некорректных ценников может быть несколько.
Несоответствие цены на ценнике и в чеке
Такая ситуация знакома многим, особенно если они покупают товары в крупных супермаркетах, где переоценка продукции может осуществляться по несколько раз в день. Как правило, товаровед получает письмо с новыми ценниками, их распечатывают и в течение нескольких часов, если переоцененных товаров много, ценники выставляются в торговом зале. Вероятность что вы решите купить именно этот товар до смены ценников велика. Если цена станет ниже, чем указана на ценнике, клиенты будут приятно удивлены и не будут требовать покупку по старой цене. Но если же цена станет выше, тогда конфликт неизбежен, особенно если рост цены будет значительным.
В этом случае закон находится на стороне потребителей. Так, статьями 426 и 429 ГК, а также статьей 10 ЗоЗПП предусмотрены правила, согласно которым продавец должен своевременно предоставить информацию о реальной стоимости товаров, и в случае выявления несоответствия возместить клиенту его вынужденную переплату.
Несоответствие ценника товару
В этом случае закон будет на стороне продавца. Согласно статье 432 ГК продажа товара осуществляется в случае достижения между сторонами соглашения по всем условиям договора. Это значит, что обязательным условием договора является предмет, который выступает в виде товара. Следовательно, на ценнике, во избежание конфликта интересов, должна значиться не только цена, но и наименование товара.
Пошаговая инструкция по покупке
В общих чертах порядок оформления документов при покупке помещения схож с порядком оформления при аренде.
Необходимые документы
Потребуются:
- Удостоверения личности сторон.
- Документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, документы о приватизации, о переводе жилого помещения в нежилое, свидетельство о праве собственности и так далее).
- Нотариально заверенное согласие на продажу, подписанное супругом продавца. Или заверенный отказ от претензий от бывшего супруга.
- Выписка из ЕГРН.
- Кадастровый паспорт объекта.
- Технический план объекта.
- Выписка об отсутствии долгов по ЖКХ.
- Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
- Нотариально заверенное согласие совладельцев долевой собственности (если таковые имеются).
Для юридических лиц процесс значительно усложняется и требует дополнительные документы. В таких случаях лучше обратиться к юристу.
При покупке готового магазина будет полезным запросить: (список документов зависит от конкретного случая):
- Заключение СЭС, санитарный паспорт.
- Заключение пожарной службы.
- Медицинские книжки сотрудников.
- Договор о вывозе мусора.
Договор
Договор купли-продажи нежилого помещения составляется следующим образом:
- Указываются ФИО, паспортные данные и контакты сторон.
- Описание объекта. Указать адрес, кадастровый номер и характеристику помещения. Удостоверить, что недвижимость действительно принадлежит продавцу, и указать на каком основании.
- Порядок передачи недвижимости от продавца к покупателю, сроки вступления во владение.
- Стоимость недвижимости и способы оплаты.
- Права и обязанности сторон, а также ответственность за несоблюдение условий договора.
- Дополнительная информация. Опишите условия расторжения договора. Если магазин продается вместе с оборудованием, то требуется составить акт с описью имущества, находящегося в помещении.
- Подписи сторон.
Образец документа можно найти в интернете. Однако составление договора и проверку условий сделки лучше доверить нотариусу.
- Скачать бланк договора купли-продажи продуктового магазина
- Скачать образец договора купли-продажи продуктового магазина
Регистрация сделки
Сделки купли-продажи недвижимости подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Сроки рассмотрения 7—10 дней.
Документы:
- Заявление на регистрацию.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Удостоверения личности сторон.
- Договор купли-продажи в 3 экземплярах.
- Документ, подтверждающий право собственности (от продавца).
- Разрешение супруга на сделку (при необходимости).
- Разрешение от совладельцев ( при долевой собственности).
- Дополнительные документы для юридических лиц.
Размер госпошлины аналогичен регистрации договора аренды:
- Для физических лиц — 2000 рублей.
- Для юридических лиц — 22000 рублей.
Сделка считается завершенной после регистрации и получения из Росреестра договора купли-продажи с печатью.
На что обратить внимание?
- Покупатель недвижимости должен тщательно проверить права собственности, а также наличие долгов и обременений.
- Следует изучить технический и кадастровый паспорта для проверки соответствия формальных и фактических параметров объекта недвижимости.
- Оплату лучше проводить безналичным расчетом. Можно воспользоваться услугами нотариуса: он берет деньги на хранение, пока сделка не будет завершенна.
- Нежилое помещение можно купить в кредит. Получить такой кредит сложнее, чем оформить обычную ипотеку, что связано с более сложными методами оценки заявителя и большими рисками.
Подготовка торгового помещения для открытия магазина может показаться чрезвычайно сложным предприятием. Тем не менее миллионы наших соотечественников занимаются малым бизнесом, в том числе управляют продуктовыми магазинами. Если сформировать правильную бизнес-модель, изучить нюансы и тонкости дела, то вполне реально открыть собственный успешный бизнес.
Плата за хранение: берёте или нет
Комиссионка имеет права взять с клиента плату за хранение, только если в договоре есть такой пункт — ст. 1001 ГК РФ.
Сколько брать за хранение, решает магазин.
Часто магазины не берут плату за хранение, пока вещи в продаже. Но если вещь не продали до срока реализации, начинает капать процент за хранение. Так можно.
Пример:
В течение действия настоящего договора Комитенту не начисляется плата за хранение товара.
По истечении трёх месяцев с момента подписания настоящего договора Комитент обязан забрать непроданный Комиссионером товар. В случае если Комитент не забирает товар, Комиссионер начисляет плату за хранение в размере 1% от цены товара в сутки.
У магазина есть суперсила. Клиенту можно не отдавать вещи, пока он не заплатит за хранение — ст. 996 ГК РФ. Запишите это право в договор, чтобы избежать непонимания.
Пример:
Комиссионер вправе удерживать вещи Комитента до оплаты Комитентом платы за хранение вещей после истечения срока настоящего договора.
«Помельче не найдется?», — часто эту фразу слышат покупатели на кассе в магазине.
В лучшем случае, кассир отправится за разменом и отпустит покупку. Однако нередко в таких ситуациях посетитель уходит ни с чем. Подобными историями поделились с Metro читатели.
В «зоне риска» оказываются покупатели с купюрами номиналом от 1000 до 5000 рублей.
— Зашла за покупками в продуктовый магазин в 16:30. Товар мне не продали, потому что с 5 тысяч сдачи не было, — рассказала Metro Ольга.
В то же время, отсутствие размена может поджидать не только в продуктовых или маленьких частных супермаркетах, но и магазинах одежды. Решают проблему потребители по-разному. Одни оставляют товар на кассе и уходят, другие стоят на своем. Меньше всего шансов разобраться у тех, кто пришел за покупками вечером.
— Как правило, под вечер кассирам после инкассации оставляют крохи. Администрации нет и разменять им реально нечем. Сколько раз требовал старшего кассира, администратора – а их уже нет. Жалоба в книге жалоб, наказание кассиру (хотя виновата администрация), — поделился своим наблюдением Иван.
Некоторые читатели предпочитают более решительные методы отстаивания своих прав.
— Весной этого года отказались продать товар, объяснив это отсутствием сдачи с 1000 рублей. Написал заявление в Роспотребнадзор, отправил претензию на юридический адрес организации. Письмо дошло, но в руки, судя по всему, не попало. С тех пор захожу исключительно с крупными купюрами, — высказался наш читатель Антон.
Проблема отсутствия размена крупных купюр свойственна не только отечественному рынку. Алексей Третьяков, председатель совета Санкт-Петербургской ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка, рассказал Metro, что сталкивался с подобной ситуацией в Европе около 10 лет назад. Особенно велик был риск уйти ни с чем на заправочных станциях и магазинах при них. На дверях супермаркетов просто вывешивали постер с указанием номинала, который не примут сотрудники. Эксперт обозначил истоки проблемы тогда и сейчас.
— Строго говоря, это абсолютно противозаконно. Но, тем не менее, такое случалось. Причин было две. Во-первых, чем крупнее купюра, тем больше риск, что она поддельная, ее рентабельность выше. Десять-пятнадцать лет назад не были так распространены приборы для проверки подлинности денег. Во-вторых, объемы наличного обращения сокращаются, покупатель платит банковской картой, смартфоном. Поэтому у кассира не всегда есть сдача, — говорит Третьяков.
Если же говорить об инкассации, после которой касса может остаться без необходимой наличности, то здесь, как отмечает эксперт, действуют «узко-ведомственные интересы».
— Людям, которые занимаются инкассацией, необходимо все собрать и отчитаться. А дальше – хоть трава не расти. Кассиры относятся к одному подразделению, инкассаторы – к другому, — добавил Третьяков.
По словам юриста Юлии Цветковой, согласно пункту 3.8.1 Типовых правил эксплуатации контрольно-кассовых машин при осуществлении денежных расчетов с населением», директор организации, либо его заместитель, дежурный администратор обязаны обеспечить кассира разменной монетой и купюрами в размере, необходимыми для расчета с покупателями.
— Факт того, что у покупателя отказываются принять определенную купюру можно расценивать как отказ продать товар при наличии возможности это сделать. На месте эту ситуацию разрешить вряд ли удастся, но можно пожаловаться в Роспотребнадзор. По результатам проверки организация может быть привлечена к административной ответственности, — говорит юрист.
Она уточняет, что покупателю не имеют право отказать и в оплате горстью монет. В этом случае на стороне потребителя уже другая статья закона, согласно которой банкноты и монета Банка России обязательны к приему по нарицательной стоимости при всех видах платежей (ст. 30 ФЗ «О Центральном Банке РФ»).
По каким правилам должны работать комиссионки
С 1 января 2021 года комиссионные магазины работают по правилам из Постановления Правительства РФ от 31.12.2020 № 2463.
Важные моменты следующие:
— Нельзя брать на реализацию оружие, драгоценные металлы и камни, б/у медицинские товары, предметы личной гигиены (щётки, расчёски, маникюрные пилки), бельё, носки, колготки, пластмассовую посуду, бытовую химию, духи и лекарства.
— На каждую вещь в торговом зале вешают ярлык. На ярлыке пишут: наименование товара, б/у или новый, наличие дыр и пятен, срок службы, цену, размер.
— Покупателю выдают чек.
— Если на б/у технику сохранились инструкция по эксплуатации, гарантийный талон и техпаспорт, эти документы отдают покупателю. Если документов нет, можно продавать без них.
За несоблюдение правил комиссионных продаж Роспотребнадзор штрафует по ст. 14.4 КоАП РФ. ИП грозит до 20 000 ₽, ООО — до 30 000 ₽.
Больше не работают с 1 января 2021 года Правила комиссионной торговли № 569. Необязательно выдавать квитанцию формы № 95-в из Приказа Минторга № 77.
Я не буду принимать
Представим ситуацию, когда человек приходит в магазин за хлебом и кефиром. У него в кармане имеется необходимая сумма для оплаты покупки в 55 рублей. Нюанс заключается в том, что сумма состоит из 10 монет по 2 рубля, 1 монеты в 5 рублей, 29 монет по 1 рублю и 2 монет по 50 копеек.
Увидев подобную мелочь, продавец начинает возмущаться и отказываться принимать монеты. Чем это мотивируется: «Мелочь не принимается, а тем более копейки».
Могут придумать и другое оправдание, вплоть до самого нелепого: «Руководитель будет ругаться, что я покупку мелочью приняла». Однако все это лишь отговорки, которые не могут служить оправданием для отказа в принятии средств.
Худшее, что может произойти в данной ситуации, продавец может вполне обоснованно (законно) отказаться принимать некоторые монеты. К ним относятся слишком затертые или поврежденные так, что невозможно разобрать номинал или орла.
Могут ли в магазине не брать мелочь? Ответ в видео:
https://youtube.com/watch?v=qMk1JSAVgs4
Только в таких случаях отказ будет обоснованным. Все остальное следует решать через администратора или надзорные органы.
Что говорит закон
В первую очередь, гражданам необходимо знать о том, что прописано в Постановлении Банка России. Продавец или лицо, оказывающее услуги обязано принять денежные средства, которые признаны платежеспособными.
В данном случае к ним относятся банкноты и монеты России, имеющие законную силу на территории государства. Допускаются деньги, даже изъятые с оборота. Главным фактором для использования является отсутствие повреждений или признаков подделки.
К установленным внешним повреждениям банкнот законодательство относит:
- Загрязнения;
- Потертости;
- Проколы;
- Посторонние надписи;
- Пятна;
- Посторонние штампы.
Мелочь больше не деньги. Фото burunen.ru
Важно то, что правила действуют в обе стороны. Другими словами, если гражданину дают в сдаче порванную, заляпанную или исписанную купюру, он имеет право от нее отказаться и попросить заменить другой. . Как государство помогает матерям-одиночкам? Узнаете тут
Как государство помогает матерям-одиночкам? Узнаете тут.
Что же касается монет? На них не должно быть мелких механических повреждений. Присутствующее изображение должно быть полностью сохранено на обеих сторонах.
Какой вывод можно сделать, согласно представленным данным? Кассир обязан принять у человека оплату покупки любыми средствами, даже если это монетки по 10 копеек. Главное, чтобы изображение было полностью видно на обеих сторонах.
Допустимые повреждения
Чего не должно быть, четко описывает Постановление Банка России. Однако некоторые продавцы или кассиры ссылаются на другие видимые недостатки монет и поэтому отказываются их принимать.
Какие внешние повреждения не могут послужить причиной отказа:
- Изменения формы. Например, если монетка погнулась или у нее откололся кусок. Самое главное, чтобы осталась возможность рассмотреть номинал и орла на обратной стороне;
- Металл оплавлен или окислился в процессе использования. Главное, чтобы также было видно рисунок;
- Монета была с изначальным браком. Например, когда рисунок чуть съехавший или двойной. Стоит помнить, что за подобные браки коллекционеры могут дать гораздо больше, чем ее номинал;
- Когда сохранилось не менее 75 процентов изначального рисунка. В ином случае, монета будет уже непригодной к использованию и ее необходимо будет обменять в кредитной организации.
Имеет ли право банк отказывать в обмене мелочи? Смотрите видео:
https://youtube.com/watch?v=HBDhf_Al_q4
При этом, следует понимать, что все вышесказанное говорится только в отношении Российской валюты (рубля). Что же касается иностранных денежных средств? При обнаружении дефектов, надрывов, порезов, пятен и прочего не имеет смысла ссылаться на пункты Гражданского законодательства.
Кассир требует наличные деньги, отказывается от операции по банковской карте
Все чаще и чаще мы пользуемся банковскими картами при оплате покупок – это намного удобнее, чем рассчитываться наличными средствами. Между тем, с точки зрения законодательства, магазин не прав, если лишает потребителя возможности рассчитаться посредством карты.
Под угрозой штрафных санкций продавец обязан принять банковскую карту в рамках национальной системы, если:
- Совокупная выручка (по всем магазинам) за прошлый календарный год свыше 40 000 000 рублей.
- Когда выручка одного конкретного магазина свыше 5 млн руб. за прошлый год.
Если продавец, который не попадает под эти условия, отказывается принять банковскую карту, то он прав. Он вправе рассчитывать покупателей только за наличные средства.
https://youtube.com/watch?v=jjD4m10jQRM
Также основанием для снятия обязанности установки банковского терминала выступает отсутствие технической возможности подключения к Интернету. В остальных ситуациях нарушение карается штрафными санкциями. Их размер варьируется 30-50 тыс. руб.
Юридические требования
Помещение для продуктового магазина должно соответствовать множеству параметров, прописанных в законе. Перечислим основные из них:
- Помещение должно иметь статус нежилого.
- Помимо торговой зоны продуктовый магазин должен располагать складом (для хранения товаров), туалетом с раковиной для мытья рук, дополнительным санузлом с водой (отдельно от туалета), фасовочным помещением (или несколькими для разных групп товаров).
- Складские помещения для продовольственных и непродовольственных товаров должны быть раздельными.
- Помещения, где будут храниться товары, не должны быть проходными, а также не должны располагаться под канализационными трубами.
- Торговые, складские, вспомогательные и санитарно-бытовые помещения оборудуются приточно-вытяжной механической вентиляцией.
Нарушение правил санитарно-эпидемиологического законодательства наказывается штрафами, а также остановкой торговли на 90 суток.
Рекомендуем ознакомиться с СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов».
Как досрочно расторгнуть договор
Клиент вправе в любой момент забрать вещи из магазина. Магазин вправе отказаться от вещей клиента, если такое право есть в договоре — ст. 1002, 1003, ГК РФ.
Пропишите в договоре возможность отказа магазина — на всякий случай.
Пример:
Настоящий договор прекращается:
— В любой момент при отказе Комитента от исполнения договора. Комитент обязан в день прекращения договора забрать у Комитента нереализованные вещи. Начиная со следующего дня Комиссионер хранит вещи Комитента за плату по условиям п. 2.2 настоящего договора;
— По инициативе Комиссионера в случае, если реализация товара Комитента стала невозможной. О прекращении договора Комиссионер предупреждает Комитента за 15 дней. Начиная со следующего дня Комиссионер хранит вещи Комитента за плату по условиям п. 2.2 настоящего договора.
Статья актуальна на 08.02.2021
Отсутствие сдачи
Часто бывает, что клиент пришел в магазин, хочет купить товар, а при расчете на кассе продавец не может дать сдачу, мотивируя это тем, что у него нет мелочи или достаточной суммы. Согласно закону, кассир должен на протяжении всего дня быть обеспечен разменной валютой.
Кассир не имеет права требовать от клиента идти и менять его купюру в другом магазине или отказывать в покупке товара.
Клиент, в свою очередь, должен предоставить оплату в полном объеме, и если у него в наличии имеется только крупная купюра, то продавец не имеет права отказать в ее принятии.
Однако если магазин крупный, тогда разменная монета для кассира является заботой продавца, или старшего продавца. Именно он должен решать проблему о снабжении кассира средствами для обеспечения сдачей клиентов.
Когда комиссионка отдаёт деньги
Очень важный пункт: как быстро магазин выдаёт клиенту деньги с продажи вещей.
По умолчанию магазин обязан отдать клиенту деньги на следующий день после получения денег в кассу от покупателя — п. 9 Информационного письма ВАС РФ № 85.
Но в договоре можно сделать срок, удобный магазину.
Пример:
Комиссионер обязуется выплатить Комитенту деньги с продажи товара не раньше трёх дней после его реализации за вычетом комиссионного вознаграждения, указанного в п. 3.3. настоящего Договора.
Комитент обязан согласовать день и время визита для получения денег за один день с продавцом магазина.
Комиссионер выдаёт Комитенту деньги только при предъявлении паспорта.
